Compravendita di immobili con abusi edilizi: quando l'atto è nullo

Il caso e perché conta

Un immobile con abusi edilizi non è un semplice bene con un difetto: può diventare un affare giuridicamente insanabile. La Corte di Cassazione ha confermato un principio severo. La compravendita di un fabbricato privo di regolarità urbanistica è nulla, e la nullità opera a prescindere dalla buona fede dei contraenti.

Significa che né il venditore che ignorava l'abuso né l'acquirente che si è fidato possono salvare il contratto invocando la propria correttezza. La legge tutela l'interesse pubblico al rispetto delle norme edilizie, e questo interesse viene prima della volontà privata.

Inquadramento normativo

La disciplina ruota attorno a due norme. L'articolo 40 della Legge 47/1985 impone che negli atti di trasferimento di immobili siano indicati gli estremi del titolo edilizio (licenza, concessione o permesso). L'articolo 46 del DPR 380/2001, il Testo Unico dell'Edilizia, prevede la nullità degli atti tra vivi che trasferiscono diritti reali su immobili edificati dopo il 1967 quando manca la menzione degli estremi del permesso di costruire o del titolo che ne sana la posizione.

Si tratta di una nullità formale: il notaio deve richiamare nell'atto gli estremi urbanistici. Ma la giurisprudenza è andata oltre, chiarendo che non basta la menzione formale se l'immobile è nella sostanza abusivo. In altre parole, un atto che riporta dati non veritieri, o che riguarda un fabbricato realizzato senza titolo e mai sanato, resta viziato.

La nullità, va ricordato, è assoluta: può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e non si prescrive. Il contratto non produce effetti fin dall'origine.

Cosa cambia in concreto

Per chi vende, il rischio è duplice. Da un lato l'atto può essere dichiarato nullo, con obbligo di restituire quanto incassato. Dall'altro, se l'abuso è penalmente rilevante e il venditore lo ha taciuto, possono profilarsi profili di responsabilità ulteriori.

Per chi compra, la situazione è più delicata. Un contratto nullo non trasferisce la proprietà: l'acquirente ha pagato ma non è diventato titolare del bene. Recuperare il denaro richiede un'azione giudiziale, con tempi e costi non trascurabili. A ciò si aggiunge l'impossibilità di rivendere, ipotecare o ristrutturare regolarmente l'immobile.

Esistono differenze tra abusi. Alcuni sono sanabili attraverso condono o accertamento di conformità (la cosiddetta sanatoria); altri, come le costruzioni in aree vincolate, restano insanabili. Prima di qualsiasi trattativa occorre capire in quale categoria ricade l'irregolarità.

Attenzione anche alle difformità minori. Non ogni scostamento rispetto al progetto approvato genera nullità: la giurisprudenza distingue tra abusi che incidono sulla legittimità dell'immobile e semplici irregolarità che non compromettono la commerciabilità. La valutazione va fatta caso per caso.

Cosa fare in concreto

• Richiedi l'accesso agli atti presso l'ufficio tecnico del Comune per confrontare lo stato reale dell'immobile con i titoli edilizi depositati.
• Commissiona una verifica di conformità a un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) prima di firmare il preliminare, non dopo.
• Inserisci nel preliminare clausole di garanzia sulla regolarità urbanistica e catastale, con conseguenze precise in caso di difformità.
• Chiedi al notaio un controllo approfondito sugli estremi del titolo e, se necessario, subordina il rogito alla regolarizzazione.
• Valuta con un legale la sanabilità dell'abuso e i tempi della procedura prima di impegnarti economicamente.

La regolarità edilizia non è un dettaglio burocratico da sistemare in seguito. È un presupposto della validità stessa dell'affare. Un controllo accurato a monte evita contenziosi lunghi e perdite economiche difficili da recuperare.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.