Abusi in zone vincolate: la sanatoria postuma resta esclusa

Premessa sulle fonti

La notizia riferisce di una sentenza della Corte costituzionale (indicata come n. 100/2026) che avrebbe dichiarato illegittimo l'art. 28 di una legge regionale della Sardegna (indicata come L.R. 18/2025), nella parte in cui ammetteva la sanatoria postuma di opere realizzate in area vincolata.

Entrambi gli estremi sono da verificare nel testo integrale: la data è recente e la pronuncia non risulta ancora consolidata nelle banche dati ufficiali. Per prudenza deontologica trattiamo gli atti come non ancora confermati e concentriamo l'analisi sul principio giuridico, che invece è stabile e verificabile.

I due vincoli non vanno confusi

Il punto più delicato è distinguere due regimi diversi, spesso sovrapposti nel linguaggio comune.

Vincolo idrogeologico. Disciplinato dal R.D. 3267/1923, tutela la stabilità dei terreni e la regimazione delle acque. L'autorizzazione compete, di regola, alle Regioni (o agli enti delegati in materia forestale). Non ha nulla a che vedere con la bellezza dei luoghi.

Vincolo paesaggistico. Disciplinato dal d.lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio). Qui l'autorizzazione è quella dell'art. 146; l'art. 167, comma 4, ammette un accertamento di compatibilità postumo solo in casi tassativi e comunque vieta tale accertamento per interventi che abbiano determinato nuove superfici o nuovi volumi.

Sono due cose diverse: autorità diverse, presupposti diversi, norme diverse. Chi deve intervenire su un fondo deve prima capire quale vincolo lo grava — talvolta entrambi.

Il principio: autorizzazione sempre preventiva

Il filo comune ai due regimi è questo: in area vincolata l'assenso dell'autorità deve essere anteriore all'opera. La sanatoria postuma, dove non espressamente prevista dalla legge statale, non può essere introdotta dal legislatore regionale.

In materia paesaggistica, l'art. 167, comma 4, d.lgs. 42/2004 circoscrive rigidamente l'accertamento di compatibilità successivo. La giurisprudenza penale (Cass. pen., Sez. III) ne ha più volte ribadito la natura eccezionale. Una legge regionale che ampliasse questo spazio, o ne creasse uno nuovo per il vincolo idrogeologico, invaderebbe una competenza che spetta allo Stato (tutela dell'ambiente e dell'ecosistema).

Il profilo penale

In un contesto di questo tipo i profili penali sono due e vanno tenuti distinti.

Reato edilizio. L'art. 44 d.P.R. 380/2001 sanziona l'esecuzione di lavori in assenza o in difformità dal titolo, con pene più gravi proprio quando le opere ricadono in aree sottoposte a vincolo.

Reato paesaggistico. L'art. 181 d.lgs. 42/2004 punisce chi esegue lavori su beni paesaggistici senza l'autorizzazione prescritta. È un reato autonomo rispetto a quello urbanistico: può concorrere con esso.

Nessuno dei due si cancella automaticamente con una sanatoria postuma. Anche quando l'accertamento di compatibilità paesaggistica è ammesso, i suoi effetti sul piano penale sono limitati e dibattuti. Confidare nel «metto tutto a posto dopo» è, sul piano penale, una scommessa quasi sempre perdente.

Cosa cambia per chi deve costruire

Se l'orientamento riferito sarà confermato, il messaggio per proprietari, imprese e tecnici è netto: nessuna scorciatoia regionale. In area vincolata l'opera senza assenso preventivo resta illecita, con rischio di demolizione e di procedimento penale, anche quando una norma locale sembrava offrire una via d'uscita.

Il punto pratico non cambia a seconda dell'esito della verifica sulla sentenza: il principio dell'autorizzazione preventiva è già diritto vigente.

Cosa fare in concreto

1. Verifica il vincolo prima di tutto. Richiedi il certificato di destinazione urbanistica e controlla al Comune e alla Regione se il fondo è gravato da vincolo idrogeologico, paesaggistico o da entrambi.
2. Non avviare lavori senza il titolo corretto. Acquisisci l'autorizzazione idrogeologica e/o paesaggistica prima del permesso di costruire, non dopo.
3. Diffida delle sanatorie regionali «facili». Se una norma locale promette condoni postumi in area vincolata, fai valutare la sua tenuta prima di farvi affidamento.
4. Se hai già realizzato l'opera, fatti assistere subito. Un'analisi tempestiva della posizione edilizia e penale consente di valutare le opzioni reali, non quelle illusorie.
5. Conserva tutta la documentazione. Progetti, pareri, comunicazioni con gli enti: sono decisivi in sede amministrativa e penale.

Lettura d'insieme

Al netto della verifica sugli estremi della pronuncia, la direzione è coerente con un orientamento consolidato: la tutela del territorio non tollera sanatorie improvvisate dal livello regionale. Chi opera in area vincolata deve ragionare in anticipo, non in emergenza.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.