Accesso alla proprietà privata per riparare le parti comuni: quando è possibile
Il tetto va riparato, ma l'unica via d'accesso passa per l'appartamento di un condomino. L'assemblea può imporre il passaggio? La Cassazione, con l'ordinanza 16893/2025, ribadisce che l'accesso alla proprietà privata resta un diritto del titolare: l'assemblea non lo espropria a maggioranza. Vediamo entro quali limiti opera l'art. 843 del Codice civile e cosa cambia in pratica per proprietari e amministratori.
Il caso
La manutenzione delle parti comuni – tetto, lastrico solare, canne fumarie – spesso richiede il passaggio attraverso un'abitazione privata. È il caso dell'appartamento all'ultimo piano dal quale si accede al tetto, oppure del balcone che consente di raggiungere la facciata da riparare.
Da qui la domanda: l'assemblea condominiale può deliberare che gli operai passino dentro casa di un condomino, anche contro la sua volontà? La risposta della giurisprudenza è netta e distingue due piani diversi: il potere deliberativo dell'assemblea e il diritto reale del singolo proprietario.
Inquadramento normativo
La norma centrale è l'art. 843 del Codice civile, che disciplina l'accesso al fondo altrui. Il proprietario *deve* permettere l'ingresso a chi voglia eseguire opere necessarie – anche relative a parti comuni – ma solo quando l'accesso sia *indispensabile* per costruire o riparare un muro o altra opera. In cambio, gli è dovuto un indennizzo per l'eventuale danno.
Si tratta quindi di un obbligo che nasce dalla legge e non da una delibera. L'assemblea condominiale, disciplinata dalla riforma introdotta con la L. 220/2012, ha competenza sulla gestione delle parti comuni, ma non ha il potere di disporre della proprietà esclusiva dei singoli. Come chiarito dalla Cassazione, ordinanza n. 16893/2025, la maggioranza assembleare non può imporre a un condomino la costituzione di una servitù di passaggio permanente sul suo appartamento: ciò richiederebbe il consenso unanime, trattandosi di un peso stabile su un bene privato.
La distinzione è coerente con l'orientamento delle Sezioni Unite (Cass. n. 9839/2021) sui limiti dei poteri assembleari incidenti sui diritti individuali, e con Cass. ord. n. 16953/2022 in tema di rapporto tra interesse comune e proprietà esclusiva.
La differenza tra passaggio occasionale e servitù
Occorre tenere separate due situazioni.
Il passaggio temporaneo e occasionale per eseguire un intervento indispensabile alle parti comuni rientra nell'art. 843: il proprietario non può opporsi in modo assoluto, ma ha diritto al minor sacrificio possibile e all'indennizzo per i danni.
La servitù di passaggio permanente – cioè un diritto stabile di transito attraverso l'immobile privato – è invece un peso reale che grava sulla proprietà. Non può essere costituita da una delibera a maggioranza: serve l'accordo del proprietario o un titolo (contratto, usucapione, provvedimento del giudice ricorrendone i presupposti).
Implicazioni pratiche
Per il proprietario dell'immobile interessato: non si può opporre un rifiuto assoluto se il passaggio è realmente indispensabile per riparare le parti comuni, ma può pretendere che l'intervento avvenga con modalità che riducano al minimo il disagio e nei tempi strettamente necessari. Ha inoltre diritto al risarcimento dei danni subiti.
Per l'amministratore e l'assemblea: prima di affidare lavori che richiedono l'accesso a proprietà private, occorre verificare l'esistenza di percorsi alternativi e concordare le modalità con il condomino. Una delibera che impone un passaggio stabile senza consenso è esposta a impugnazione.
Per il condominio nel suo complesso: il conflitto va gestito sul piano dell'accordo, non della forza numerica. La contrapposizione rigida rischia di bloccare interventi necessari e di generare contenzioso costoso.
Cosa fare in concreto
- Verifica l'indispensabilità: prima di invocare l'art. 843, accerta se esistono vie d'accesso alternative alla proprietà privata.
- Distingui la natura dell'accesso: chiarisci se serve un passaggio occasionale per i lavori o un diritto di transito permanente, perché le regole cambiano radicalmente.
- Formalizza l'accordo: metti per iscritto tempi, modalità, ripristino dei luoghi e indennizzo con il proprietario coinvolto.
- Documenta lo stato dei luoghi: fotografie prima e dopo l'intervento tutelano entrambe le parti in caso di contestazione sui danni.
- Impugna la delibera illegittima: se l'assemblea impone un passaggio permanente senza consenso, valuta l'impugnazione nei termini di legge.
Consigliamo di affrontare queste situazioni con una verifica preventiva della fattibilità tecnica e giuridica, così da evitare che una necessità manutentiva si trasformi in una lite tra condomini.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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