Qualità dell'acqua in condominio: gli obblighi dell'amministratore
Il recepimento della direttiva europea sulle acque potabili ha spostato l'attenzione sui sistemi di distribuzione interni agli edifici. Per i condomìni significa nuovi adempimenti in capo all'amministratore, che deve attivarsi e vigilare, senza però trasformarsi in garante della potabilità. Vediamo cosa prevede la normativa, quali sono i limiti del ruolo e come si ripartiscono le spese tra i condomini.
Il fatto e perché conta
La qualità dell'acqua non si ferma più al contatore. L'evoluzione normativa ha esteso l'attenzione al tratto che va dal punto di consegna fino al rubinetto dell'utente, cioè alla rete interna dell'edificio. È proprio questo il segmento che, nei condomìni, ricade nell'area di gestione dell'amministratore.
La domanda ricorrente è netta: l'amministratore deve controllare la qualità dell'acqua? La risposta richiede distinzioni, perché il ruolo è di attivazione e vigilanza, non di certificazione tecnica della potabilità.
Inquadramento normativo
Il riferimento centrale è il D.lgs. 23 febbraio 2023, n. 18, che ha recepito la direttiva (UE) 2020/2184 sulle acque destinate al consumo umano. Il decreto introduce e disciplina la nozione di «sistema di distribuzione interno»: l'insieme di condotte, raccordi e apparecchiature installati tra i rubinetti erogatori e la rete di distribuzione, di regola non gestiti dal fornitore idrico.
Per questi sistemi il decreto prevede una logica di valutazione e gestione del rischio, con particolare rigore per gli edifici cosiddetti prioritari (ad esempio strutture con elevata affluenza o soggetti vulnerabili). L'obiettivo è presidiare i punti in cui l'acqua, pur salubre alla consegna, può deteriorarsi a causa dei materiali o della stagnazione lungo la rete interna.
A questo quadro si affianca la normativa tecnica specifica sulla prevenzione della legionellosi (Linee guida nazionali per la prevenzione e il controllo della legionellosi, Conferenza Stato-Regioni), rilevante per gli impianti condominiali complessi, in particolare quelli con accumuli e ricircolo di acqua calda.
*Nota: eventuali interventi correttivi o integrativi successivi al D.lgs. 18/2023 vanno verificati alla fonte prima di essere richiamati come vincolanti.*
Il ruolo dell'amministratore e i suoi limiti
Sul piano civilistico, l'amministratore agisce come mandatario dei condomini con la diligenza del mandatario (art. 1710 c.c.). L'art. 1130 c.c. gli attribuisce, tra l'altro, al n. 3 il compito di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per i servizi comuni, mentre l'obbligo di manutenzione delle parti comuni si fonda sul dovere di conservazione delle stesse (art. 1130 n. 4).
Da qui discende un punto essenziale: l'amministratore non è tenuto a garantire un risultato — la potabilità dell'acqua al rubinetto — bensì ad attivarsi diligentemente. In concreto significa promuovere le verifiche sull'impianto comune, incaricare tecnici qualificati, dare seguito alle prescrizioni e informare l'assemblea. La certificazione tecnica della qualità dell'acqua resta compito di laboratori e professionisti abilitati.
Implicazioni pratiche
Occorre distinguere due ambiti. Le parti comuni dell'impianto idrico (colonne montanti, autoclavi, serbatoi) rientrano nella gestione condominiale e le relative spese si ripartiscono in base ai millesimi, secondo l'art. 1123 c.c.
Le diramazioni interne al singolo appartamento, invece, restano a carico del proprietario dell'unità, che risponde della manutenzione e della salubrità del proprio tratto di rete. Questa linea di confine è decisiva per evitare contestazioni sulle spese e per individuare correttamente le responsabilità.
È opportuno che gli amministratori si dotino per tempo di una mappatura dell'impianto comune e di un piano di verifiche, soprattutto negli edifici con serbatoi, autoclavi o impianti di acqua calda centralizzata.
Cosa fare in concreto
- Censisci l'impianto comune: individua serbatoi, autoclavi, montanti e punti critici di stagnazione, distinguendoli dalle diramazioni private.
- Programma controlli tecnici affidandoti a laboratori e professionisti abilitati, con attenzione al rischio legionella negli impianti di acqua calda.
- Porta il tema in assemblea: informa i condomini, proponi il piano di verifica e la relativa spesa, verbalizzando le decisioni.
- Ripartisci le spese secondo l'art. 1123 c.c. per le parti comuni, lasciando a carico dei singoli gli interventi sulle diramazioni interne alle unità.
- Conserva la documentazione di verifiche, interventi e comunicazioni: è la prova della diligenza adottata.
Disclaimer
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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