Ampliamenti in aderenza al muro condominiale: quando non servono consenso unanime né servitù

Il quadro della questione

Gli ampliamenti realizzati da un condòmino in aderenza al muro comune sono tra le fonti più frequenti di lite condominiale. La domanda ricorrente è duplice: serve il consenso unanime degli altri partecipanti? E l'opera fa nascere una servitù a carico delle parti comuni?

La risposta dipende dall'inquadramento corretto della fattispecie, che non si esaurisce in un'unica norma. Occorre tenere distinti due piani: quello dell'uso della cosa comune e quello dei rapporti tra fondi (vicinato e distanze).

Inquadramento normativo

Sul versante condominiale opera l'art. 1102 c.c., che consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condòmini di farne pari uso. È una facoltà ampia: non richiede autorizzazione assembleare, tanto meno unanime, quando l'intervento resta entro questi confini. L'appoggio o l'aderenza a un muro comune rientra, in linea di principio, tra gli usi consentiti dal singolo.

Sul versante dei rapporti di vicinato entrano in gioco gli artt. 873 e seguenti c.c., in tema di distanze tra costruzioni, e in particolare l'art. 877 c.c., che disciplina la costruzione in aderenza e la comunione forzosa del muro. Costruire in aderenza significa edificare a contatto con il muro del vicino senza appoggiarvi la nuova opera: profilo diverso dall'appoggio, che presuppone invece l'utilizzo strutturale del muro altrui.

La giurisprudenza di legittimità ha da tempo chiarito che l'uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, se rispetta i limiti dell'art. 1102 c.c., non integra una servitù (in tal senso, tra le altre, Cass. civ., sez. II, n. 4155/2011 e Cass. civ., sez. II, n. 24295/2017). La servitù, del resto, è per definizione un peso imposto su un fondo (servente) a vantaggio di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (dominante): manca dunque il presupposto quando l'utilizzo si colloca all'interno di un rapporto condominiale sulla stessa cosa comune.

Cosa cambia in concreto

Dalla lettura combinata di queste norme emergono tre limiti che il condòmino deve rispettare perché l'ampliamento in aderenza sia legittimo senza consenso unanime:

• Struttura portante intatta: l'intervento non deve modificare o compromettere la funzione statica del muro comune.
• Aree esclusive: l'opera deve insistere su porzioni di proprietà individuale, non su spazi comuni sottratti agli altri.
• Pari uso garantito: agli altri condòmini deve restare la possibilità di fare un uso equivalente della cosa comune.

Entro questi confini non si costituisce alcuna servitù e non occorre l'unanimità. Superati anche uno solo di essi, l'opera diventa contestabile e può richiedere il consenso qualificato dell'assemblea o dei singoli titolari interessati.

Resta ferma, in ogni caso, la disciplina urbanistica ed edilizia: il rispetto dei limiti civilistici non esonera dal conseguimento dei titoli abilitativi né dall'osservanza delle distanze legali previste dai regolamenti locali. Un ampliamento legittimo sul piano condominiale può comunque risultare abusivo sul piano amministrativo.

Cosa fare in concreto

• Verificare la natura del muro: accertare se sia comune, esclusivo o in comunione forzosa, esaminando titoli di proprietà e regolamento condominiale.
• Far accertare l'incidenza statica: è opportuno acquisire una relazione tecnica che escluda ogni interferenza con la struttura portante.
• Controllare i titoli edilizi: verificare la necessità di permesso di costruire, SCIA o altro titolo, oltre al rispetto delle distanze locali.
• Documentare il pari uso: conservare prova che l'intervento non pregiudichi la facoltà degli altri condòmini di servirsi della cosa comune.
• Valutare una preventiva informativa all'assemblea: pur non necessaria quando ricorrono i presupposti, riduce il rischio di contenzioso e chiarisce i rapporti tra i partecipanti.

In sintesi

L'ampliamento in aderenza al muro condominiale è, di regola, un uso legittimo della cosa comune che non genera servitù. La liceità dipende però dal rispetto di limiti precisi e dal contestuale rispetto della disciplina delle distanze e delle norme urbanistiche. Analizzare la singola fattispecie prima di intervenire è il modo più efficace per prevenire liti.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.