Locazione del lastrico solare condominiale: quale maggioranza serve?

Il contesto

Terrazzi e lastrici solari comuni possono generare reddito: antenne, impianti fotovoltaici, insegne pubblicitarie o installazioni di operatori telefonici. La locazione a un terzo è quindi una scelta di gestione ricorrente. Il nodo pratico è capire con quale quorum l'assemblea può deliberarla senza esporre la delibera a impugnazione.

La questione non è teorica: una delibera adottata con la maggioranza sbagliata è annullabile, e il condòmino dissenziente ha trenta giorni per contestarla.

Inquadramento normativo

La locazione di un bene comune a un terzo è, di regola, un atto di gestione del bene comune. Non modifica la destinazione della cosa e non ne dispone in via definitiva: si tratta perciò, secondo l'orientamento prevalente, di un atto di ordinaria amministrazione, che l'assemblea può deliberare con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, cod. civ. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, ossia 500 millesimi).

Occorre tenere distinti due piani, spesso confusi. La costituzione dell'assemblea in seconda convocazione è disciplinata dall'art. 1136, comma 3, cod. civ. Il quorum deliberativo per la locazione ordinaria è invece quello del comma 2. Sono profili diversi: il primo riguarda la validità della seduta, il secondo l'approvazione della decisione.

Attenzione alla durata. Se il contratto supera i nove anni, cambia il regime: la locazione ultranovennale richiede la forma scritta a pena di nullità (art. 1350, n. 8, cod. civ.) ed è soggetta a trascrizione (art. 2643, n. 8, cod. civ.). Per la sua incidenza prolungata sul bene, la giurisprudenza la qualifica come atto eccedente l'ordinaria amministrazione, con conseguente aggravamento del quorum. Va precisato: il fondamento non è l'art. 1572 cod. civ., che riguarda tutt'altro (i miglioramenti apportati dal conduttore) e non è pertinente alla durata.

Il limite dell'inservibilità

Il vero spartiacque tra maggioranza e unanimità è l'inservibilità. Se la locazione priva anche un solo condòmino della possibilità di uso diretto del bene comune, o ne rende impossibile l'utilizzo, non basta più la maggioranza: serve il consenso di tutti.

Qui si inserisce un richiamo interpretativo all'art. 1120, comma 4, cod. civ., che vieta le innovazioni rendenti talune parti comuni inservibili all'uso di un condòmino. La sua applicazione alla gestione locativa non è un dato normativo diretto, ma un orientamento argomentativo: la logica è che ciò che non si può fare con un'innovazione non si può ottenere per via contrattuale. Diversi tribunali di merito (tra cui Lecco, Milano e Roma) si sono mossi in questa direzione, ma gli estremi delle singole pronunce vanno sempre verificati caso per caso.

Tre scenari pratici

Scenario 1 — Uso diretto già impossibile. Il lastrico non è concretamente fruibile dai condòmini (per conformazione o assenza di accesso). La locazione entro i nove anni può essere deliberata a maggioranza (art. 1136, comma 2).

Scenario 2 — Uso diretto compromesso. L'installazione del terzo rende il bene inservibile per uno o più condòmini. Serve l'unanimità: la maggioranza non è sufficiente e la delibera sarebbe impugnabile.

Scenario 3 — Durata oltre nove anni. Contratto ultranovennale: forma scritta, trascrizione e quorum aggravato per la natura di atto eccedente l'ordinaria amministrazione. Da valutare con cautela anche l'impatto sull'uso.

Cosa fare in concreto

• Verificate la fruibilità del bene prima di convocare l'assemblea: stabilire se il lastrico è oggi usabile dai condòmini è il presupposto per individuare il quorum.

• Definite la durata del contratto: se supera i nove anni, predisponete atto scritto e provvedete alla trascrizione, con quorum aggravato.

• Formulate l'ordine del giorno in modo specifico, indicando oggetto, durata e canone della locazione; un o.d.g. generico espone la delibera a contestazioni.

• Documentate a verbale l'assenza di inservibilità o, in caso contrario, raccogliete il consenso unanime.

• Ricordate il termine di 30 giorni ex art. 1137 cod. civ. per l'impugnazione: fino alla scadenza la delibera resta esposta al ricorso del dissenziente.

Nota prudenziale

Le pronunce di merito richiamate vanno lette negli estremi originali: l'orientamento è in evoluzione e la soluzione dipende sempre dalle circostanze del singolo condominio.