Cessione del contratto di locazione commerciale: il vecchio conduttore risponde solo dopo la diffida
La Cassazione ha precisato i limiti della responsabilità del vecchio conduttore in caso di cessione del contratto di locazione commerciale insieme all'azienda. Il proprietario non può agire contro il precedente inquilino senza aver prima costituito in mora il nuovo conduttore. Una pronuncia che ridisegna la sequenza degli adempimenti per chi vuole recuperare i canoni arretrati.
Il caso
Nella locazione di immobili a uso non abitativo capita spesso che il conduttore ceda l'azienda o il ramo d'azienda esercitato nei locali, trasferendo al cessionario anche il contratto di locazione. La legge consente questa operazione senza il consenso del locatore. Restano però aperte due domande pratiche: il vecchio conduttore continua a rispondere degli affitti? E in che ordine il proprietario può rivolgersi ai due soggetti?
La Cassazione ha fissato un punto fermo: il precedente conduttore non è liberato automaticamente, ma la sua responsabilità è sussidiaria. Il locatore deve prima escutere il nuovo titolare del contratto; solo dopo, e a determinate condizioni, può rivolgersi a chi ha ceduto.
Inquadramento normativo
La disciplina è contenuta nell'art. 36 della legge n. 392 del 1978, che regola le locazioni a uso diverso dall'abitazione. La norma prevede che il conduttore possa sublocare l'immobile o cedere il contratto anche senza il consenso del locatore, purché insieme sia ceduta o locata l'azienda.
Lo stesso articolo stabilisce che il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro di lui qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Il punto centrale, chiarito dalla giurisprudenza, riguarda i presupposti di questa azione.
La responsabilità del cedente non ha natura solidale piena, ma sussidiaria: presuppone l'inadempimento del cessionario. Ne consegue che il locatore deve, in primo luogo, mettere in mora il nuovo conduttore. La *costituzione in mora* è l'atto formale con cui il creditore intima al debitore di adempiere, tipicamente tramite raccomandata o PEC. È questo l'atto che attiva la possibilità di rivolgersi poi al vecchio conduttore.
Senza tale passaggio, l'azione diretta contro il cedente è prematura. Il proprietario che salta la diffida al cessionario rischia il rigetto della domanda per difetto dei presupposti.
Cosa cambia per il proprietario
Per chi possiede locali commerciali locati, la pronuncia impone una precisa sequenza operativa. Non basta sapere che il vecchio conduttore resta obbligato: occorre rispettare l'ordine di escussione.
Il proprietario che scopre canoni arretrati dopo una cessione non può inviare direttamente la richiesta al precedente inquilino, magari perché ritenuto più solvibile. Deve prima documentare l'inadempimento del cessionario e la formale intimazione a pagare.
Questo significa anche conservare traccia di ogni comunicazione: la data della cessione, l'eventuale mancata comunicazione al locatore, gli avvisi di pagamento inviati al nuovo conduttore. La prova documentale diventa decisiva se si arriva al contenzioso.
Cosa cambia per il vecchio conduttore
Chi ha ceduto l'azienda e il contratto non è al riparo da pretese, ma dispone di una difesa concreta. Può eccepire che il locatore non ha prima escusso il cessionario, ottenendo il rigetto di una domanda proposta senza rispettare la sequenza.
È quindi opportuno, già al momento della cessione, valutare la richiesta di una liberazione espressa da parte del locatore, che elimina alla radice ogni responsabilità residua.
Cosa fare in concreto
- Comunica la cessione al locatore per iscritto e con data certa: la mancata comunicazione può incidere sulla decorrenza delle obbligazioni e sulla posizione delle parti.
- Costituisci in mora il cessionario prima di ogni altra iniziativa: invia una diffida formale via PEC o raccomandata, indicando importi e termine per il pagamento.
- Documenta l'inadempimento del nuovo conduttore con estratti conto, solleciti e ricevute, prima di rivolgerti al cedente.
- Verifica se esiste una liberazione espressa del vecchio conduttore: in sua assenza la responsabilità sussidiaria resta attiva.
- Fissa per iscritto, in fase di cessione, i rapporti tra cedente e cessionario sulla ripartizione dei debiti pregressi, per evitare contenziosi interni.
La gestione dei canoni arretrati dopo una cessione richiede attenzione alla sequenza degli atti più che alla sola esistenza del credito. Un errore nell'ordine di escussione può compromettere il recupero.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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