Ritardo nel pagamento dell'affitto: quando scatta lo sfratto per morosità

Il caso: ritardo non significa subito sfratto

Il ritardo nel pagamento del canone è una delle situazioni più frequenti nei rapporti di locazione. Molti proprietari ritengono che basti un solo giorno di sforamento per avviare la procedura di sfratto. Non è così.

La legge distingue tra un ritardo fisiologico e una vera morosità giuridicamente rilevante. Solo la seconda apre la strada alla risoluzione del contratto e allo sfratto.

Inquadramento normativo

Il riferimento è l'art. 5 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (la cosiddetta legge sull'equo canone, tuttora applicabile sul punto). La norma stabilisce che il mancato pagamento del canone costituisce causa di risoluzione del contratto solo quando il ritardo si protrae oltre venti giorni dalla scadenza prevista.

Lo stesso articolo precisa che la morosità rileva anche per gli oneri accessori (ad esempio le spese condominiali) quando l'importo non versato supera quello di due mensilità del canone.

In pratica, la legge concede all'inquilino una sorta di "tolleranza" di venti giorni. Entro questo termine il pagamento, pur tardivo, non legittima l'azione di sfratto per morosità. È solo superata questa soglia che il proprietario può attivare la procedura prevista dagli articoli 658 e seguenti del codice di procedura civile.

Implicazioni pratiche

Per il proprietario, questo significa che un'azione avviata troppo presto è destinata a essere respinta. Intimare lo sfratto prima dei venti giorni espone al rischio di una pronuncia sfavorevole e al pagamento delle spese di lite.

Va poi considerato un altro istituto a tutela dell'inquilino: la cosiddetta sanatoria della morosità (o "termine di grazia"). Anche quando la morosità è ormai maturata e la causa è in corso, l'inquilino può pagare quanto dovuto — canoni scaduti, interessi e spese — entro un termine fissato dal giudice all'udienza, sanando così la posizione ed evitando lo sfratto. Questa possibilità è ammessa per un numero limitato di volte nel corso del rapporto.

Per l'inquilino, la regola dei venti giorni non va letta come un'autorizzazione a pagare sistematicamente in ritardo. Ritardi reiterati, anche se inferiori alla soglia, possono incidere sulla valutazione complessiva del comportamento e, in alcuni casi, integrare un inadempimento di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 del codice civile.

È inoltre opportuno tenere a mente la differenza tra le locazioni a uso abitativo e quelle a uso commerciale. La disciplina sulla morosità della legge 392/1978 trova applicazione piena nelle locazioni abitative; per gli immobili a uso diverso le tutele specifiche sui termini variano e richiedono una verifica caso per caso.

Cosa fare in concreto

Se sei il proprietario:

• Verifica con precisione la data di scadenza del canone e calcola i venti giorni prima di assumere qualsiasi iniziativa.
• Conserva traccia documentale dei pagamenti mancati e delle eventuali comunicazioni inviate (raccomandata o PEC).
• Non avviare lo sfratto prima del decorso del termine: un'azione prematura indebolisce la tua posizione.

Se sei l'inquilino:

• Comunica tempestivamente al proprietario qualsiasi difficoltà di pagamento, possibilmente per iscritto.
• Se ricevi un'intimazione di sfratto, valuta subito la sanatoria della morosità: pagare entro il termine di grazia può evitare la perdita dell'immobile.
• Non accumulare ritardi ripetuti, anche se contenuti nella soglia dei venti giorni.

In presenza di un contenzioso già avviato o di una situazione complessa, consigliamo di far esaminare il contratto e la documentazione dei pagamenti prima di assumere decisioni, perché i margini di azione dipendono spesso da dettagli specifici del singolo rapporto.

La regola dei venti giorni è semplice nella formulazione, ma le sue conseguenze pratiche — tra sanatoria, oneri accessori e valutazione dell'inadempimento — richiedono un'analisi attenta della singola posizione.