Affitto del marciapiede condominiale al bar: basta la maggioranza
Concedere in locazione il marciapiede condominiale a un bar per installarvi i tavolini estivi non richiede il consenso unanime dei condomini. È sufficiente una delibera a maggioranza. Lo chiarisce la Corte di Cassazione, distinguendo tra atti di gestione del bene comune e atti che ne modificano la destinazione o la titolarità. Una precisazione che incide sulla quotidianità di molte assemblee.
Il caso
Un condominio decide di concedere in uso, dietro corrispettivo, una porzione di marciapiede comune al bar che occupa i locali a piano terra. L'obiettivo è consentire l'installazione dei tavolini per la stagione estiva. Alcuni condomini contestano la delibera, sostenendo che un'operazione del genere richieda l'unanimità.
La Corte di Cassazione, Sez. II Civile, respinge questa impostazione: la concessione temporanea di uno spazio comune dietro pagamento rientra negli atti di gestione, deliberabili a maggioranza.
Inquadramento normativo
La questione ruota attorno alla distinzione tra tre norme del Codice civile.
L'art. 1102 c.c. disciplina l'uso della cosa comune: ciascun condomino può servirsene purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri pari uso. È la base del cosiddetto uso più intenso del bene comune.
L'art. 1120 c.c. riguarda invece le innovazioni, cioè le opere che modificano in modo durevole la struttura o la destinazione del bene. Le innovazioni richiedono maggioranze qualificate; quelle che rendono inservibile la cosa comune anche a un solo condomino sono vietate.
L'art. 1117-ter c.c. impone l'unanimità (o la maggioranza rafforzata prevista dalla norma) solo per la modificazione della destinazione d'uso delle parti comuni, cioè per il mutamento stabile della funzione del bene.
La Cassazione qualifica la locazione temporanea del marciapiede come atto di gestione, non come innovazione né come modifica della destinazione d'uso. Il bene resta marciapiede; viene semplicemente sfruttato economicamente per un periodo determinato. Da qui la sufficienza della delibera a maggioranza, secondo i quorum ordinari previsti dall'art. 1136 c.c.
Perché conta la distinzione
Il punto centrale è temporale e funzionale. Affittare uno spazio per i tavolini estivi non sottrae il marciapiede alla sua destinazione: terminata la concessione, l'area torna disponibile per tutti. Diverso sarebbe trasformare in modo permanente quello spazio, ad esempio realizzando una struttura fissa o destinandolo stabilmente a uso esclusivo: in quel caso entrerebbero in gioco l'art. 1117-ter e la regola dell'unanimità.
La concessione genera inoltre un canone che entra nella gestione condominiale e va ripartito secondo le tabelle millesimali. È un vantaggio economico per la collettività, non un'appropriazione individuale.
Implicazioni pratiche
Per le assemblee condominiali la pronuncia semplifica la gestione degli spazi comuni a fini economici. Non serve raggiungere l'unanimità, spesso irrealizzabile, per operazioni temporanee come la concessione di porzioni di cortile, marciapiede o androne a esercizi commerciali.
Resta però necessaria attenzione su tre fronti:
- la delibera deve essere adottata con i quorum corretti e adeguatamente verbalizzata;
- la concessione non deve impedire il pari uso agli altri condomini né compromettere il passaggio e la sicurezza;
- vanno rispettate le autorizzazioni amministrative comunali per l'occupazione di suolo, che possono coinvolgere anche aree pubbliche adiacenti.
Per il bar, la delibera a maggioranza offre un titolo più agevole da ottenere, ma non lo esonera dagli adempimenti verso il Comune.
Per i condomini dissenzienti, la via non è l'eccezione di unanimità mancata, bensì la verifica concreta: la concessione altera la destinazione? Lede il pari uso? Pregiudica decoro o sicurezza? Solo in questi casi l'impugnazione ha margini di successo.
Cosa fare in concreto
- Verificate la natura dell'operazione: distinguete tra concessione temporanea (maggioranza) e modifica stabile della destinazione (unanimità o maggioranza rafforzata ex art. 1117-ter).
- Curate il verbale: indicate durata, canone, criteri di ripartizione e limiti d'uso, per rendere la delibera difendibile in caso di contestazione.
- Controllate il pari uso: assicuratevi che lo spazio concesso non impedisca il transito o il godimento degli altri condomini.
- Coordinatevi con il Comune: verificate le autorizzazioni per l'occupazione di suolo prima di dare esecuzione alla delibera.
- Valutate l'impugnazione caso per caso: se siete dissenzienti, fondate l'eventuale ricorso su lesioni concrete, non sul solo difetto di unanimità.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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