Affitto del marciapiede al bar: serve l'unanimità o basta la maggioranza?
Un bar chiede di occupare con i tavolini il marciapiede del condominio. Può deciderlo l'assemblea a maggioranza o serve il via libera di tutti? La risposta dipende da un dato spesso trascurato: di chi è quel marciapiede. E dalla durata della concessione, che cambia il quorum richiesto. Facciamo chiarezza tra parte comune e suolo pubblico.
Il caso
Il tema torna ciclicamente nelle assemblee: un esercizio commerciale al piano terra chiede di sistemare tavolini e sedie sull'area antistante l'ingresso, magari nei mesi caldi. Se quell'area appartiene al condominio, l'assemblea deve decidere. La domanda pratica è una sola: con quale maggioranza?
Un recente orientamento della Corte di Cassazione, Sez. II Civile, ha riconosciuto che la concessione in godimento di una parte comune a un terzo non richiede necessariamente l'unanimità dei condomini. Prima di trasformare questo principio in regola generale, però, occorre fissare due distinzioni decisive, perché è proprio lì che si gioca la legittimità della delibera.
Inquadramento normativo: chi possiede il marciapiede
La prima distinzione è sulla titolarità dell'area. Esistono due ipotesi del tutto diverse:
- Marciapiede di proprietà condominiale: rientra tra le parti comuni dell'edificio (art. 1117 c.c.). Solo in questo caso ha senso parlare di delibera assembleare, perché il bene è dei condomini.
- Marciapiede pubblico: appartiene al demanio o al patrimonio del Comune. Qui il condominio non ha alcun potere di concederlo: l'occupazione passa esclusivamente dalla concessione di suolo pubblico rilasciata dall'ente locale (canone unico patrimoniale). L'assemblea non deve e non può deliberare nulla.
È un errore frequente assimilare le due situazioni. Verificare la natura dell'area, di norma dai titoli di proprietà e dalle planimetrie catastali, è il primo passo.
La seconda distinzione riguarda gli atti di gestione e gli atti di disposizione. Concedere a un terzo l'uso temporaneo di una parte comune è una forma di gestione del bene comune. La giurisprudenza la ammette a maggioranza purché restino fermi i limiti dell'art. 1102 c.c.: l'uso da parte del terzo non deve alterare la destinazione del bene né impedire agli altri condomini il pari uso.
Attenzione però alla durata. La locazione ultranovennale è considerata atto eccedente l'ordinaria amministrazione: l'art. 1108 c.c., richiamabile in tema di comunione, impone per essa quorum più elevati o, secondo parte della giurisprudenza, il consenso dei comproprietari. In breve: più lungo è il vincolo, più alta è la maggioranza necessaria. Una concessione stagionale non equivale a un contratto pluriennale.
Implicazioni pratiche
Per i condomini il punto operativo è chiaro: una concessione stagionale e revocabile, che non sottrae stabilmente il marciapiede all'uso comune, può ragionevolmente passare a maggioranza. Diverso è vincolare l'area per molti anni a beneficio di un solo soggetto.
Restano i limiti sostanziali, che la delibera deve rispettare a pena di impugnabilità:
- temporaneità: l'uso deve essere circoscritto nel tempo;
- destinazione: il marciapiede deve continuare a svolgere la sua funzione;
- pari uso: gli altri condomini non devono essere esclusi dal transito;
- decoro e sicurezza: nessun pregiudizio all'aspetto dell'edificio né intralcio al passaggio.
Va inoltre tenuto distinto il piano civilistico da quello amministrativo. Anche con il consenso del condominio, il dehor (la struttura esterna con tavolini e arredi) richiede l'autorizzazione comunale. Sono due autorizzazioni separate: il consenso condominiale non sostituisce quello dell'ente locale, e viceversa.
Cosa fare in concreto
- Verificare la titolarità dell'area prima di tutto: marciapiede condominiale o suolo pubblico? È la verifica che determina se l'assemblea ha voce in capitolo.
- Disciplinare la concessione per iscritto, definendo con precisione canone, durata e modalità d'uso; tenere d'occhio la soglia dei nove anni, che innalza il quorum.
- Tutelare il transito, prevedendo nella delibera che il passaggio pedonale resti garantito e che siano rispettati decoro e sicurezza.
- Distinguere le autorizzazioni: ottenuto il consenso condominiale, il gestore dovrà comunque richiedere la concessione di suolo pubblico per il dehor.
- Rispettare i termini di impugnazione: il condomino assente o dissenziente ha trenta giorni per impugnare la delibera davanti all'autorità giudiziaria (art. 1137 c.c.).
La qualificazione tra atto di gestione e atto di disposizione dipende dai dettagli concreti dell'uso concesso, dalla durata e dalla natura dell'area, e va valutata caso per caso.
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.
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