Amministratore cessato e attività urgenti: c'è diritto al compenso?

Il caso

Quando un amministratore cessa dall'incarico – per revoca, dimissioni o mancato rinnovo – non sempre l'assemblea provvede subito a nominarne uno nuovo. In questa fase di vuoto gestionale può accadere che l'amministratore uscente sia chiamato a compiere attività per tutelare gli interessi comuni.

Da qui la domanda ricorrente: per queste attività l'amministratore cessato ha diritto a un compenso? E la risposta è la stessa sia che si tratti di un singolo intervento urgente, sia che si protragga per mesi una gestione di fatto?

Inquadramento normativo

La disciplina è contenuta nell'art. 1129, comma 8, cod. civ., che regola gli obblighi dell'amministratore alla cessazione dell'incarico. La norma prevede che l'amministratore sia tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini, e a eseguire «le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».

È questo l'inciso che fonda la cosiddetta *prorogatio* gratuita: l'amministratore uscente resta vincolato a un dovere di intervento minimo, ma senza remunerazione aggiuntiva rispetto a quanto già pattuito per l'incarico ordinario.

Discorso diverso vale per l'art. 1130 cod. civ., che elenca le attribuzioni ordinarie dell'amministratore in carica (esecuzione delle delibere, riscossione dei contributi, gestione delle parti comuni e così via). Sono due piani distinti: uno è la gestione ordinaria di chi è pienamente investito dell'incarico, l'altro è il dovere residuale di chi l'incarico l'ha già perso.

Il nodo interpretativo: atto urgente o gestione prolungata?

La formulazione della norma è pensata per l'intervento circoscritto: la riparazione non differibile, il pagamento che evita una morosità dannosa, l'atto conservativo che scongiura un pregiudizio immediato. In questi casi l'esclusione del compenso ha una logica precisa: si tratta di un'appendice temporanea e limitata di un rapporto già concluso.

Il problema nasce quando il vuoto gestionale si prolunga. Se, in assenza di un successore, l'amministratore cessato continua di fatto a gestire il condominio per settimane o mesi – riscuotendo contributi, curando i rapporti con i fornitori, rappresentando il condominio – la situazione non è più assimilabile all'atto urgente isolato. È una gestione di fatto continuativa, con un carico di attività paragonabile a quello dell'incarico ordinario.

Applicare anche a questa ipotesi la gratuità imposta dall'art. 1129, comma 8, cod. civ. solleva perplessità sul piano dell'equità e della tenuta costituzionale della norma, in particolare rispetto ai principi in materia di tutela e retribuzione del lavoro (artt. 35 e 36 Cost.). Va però precisato che, allo stato, non risultano pubblicati gli estremi identificativi (numero, sezione e data) di una pronuncia della Cassazione che abbia formalmente rimesso la questione alla Corte costituzionale. In assenza di tali estremi verificabili, il tema va trattato come questione interpretativa aperta e non come rimessione già intervenuta.

Implicazioni pratiche

Per l'amministratore uscente la posta in gioco è concreta: distinguere tra ciò che rientra nel dovere gratuito di intervento urgente e ciò che, invece, costituisce attività ulteriore potenzialmente remunerabile.

Per il condominio e i condomini il rischio speculare è quello di trovarsi esposti a richieste di compenso per attività che l'assemblea non ha mai deliberato, o di subire danni per l'inerzia in una fase di transizione mal gestita.

La chiave resta la qualificazione dell'attività: singolo atto conservativo (gratuito per legge) oppure gestione di fatto prolungata (che apre a valutazioni diverse, anche in termini di ingiustificato arricchimento del condominio).

Cosa fare in concreto

• Documenta ogni intervento. Annota data, natura e finalità di ciascuna attività compiuta dopo la cessazione, distinguendo gli atti urgenti da quelli di gestione ordinaria.
• Convoca senza indugio l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore: ridurre il vuoto gestionale limita a monte il contenzioso sul compenso.
• Limita gli interventi allo stretto necessario. L'amministratore cessato dovrebbe compiere solo gli atti realmente indifferibili, evitando di proseguire una gestione ordinaria non più dovuta.
• Verifica in via preventiva la natura dell'atto. In caso di incertezza sul confine tra atto urgente e gestione ordinaria è opportuno valutare la qualificazione prima di agire.
• Formalizza la consegna. Redigi un verbale di consegna della documentazione e delle chiavi/accessi, così da fissare con certezza il momento di chiusura della gestione.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners – Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.