Recupero crediti dai morosi: quando risponde l'amministratore di condominio

Il caso e l'orientamento giurisprudenziale

La questione è ricorrente: l'amministratore che non promuove tempestivamente il recupero dei contributi non pagati risponde del danno che ne deriva al condominio? La giurisprudenza di merito, in linea con l'impostazione della Corte di Cassazione, tende a rispondere affermativamente quando l'inerzia si traduce in un pregiudizio concreto e verificabile.

È opportuno precisare un punto metodologico. La massima secondo cui l'amministratore "deve agire entro sei mesi senza autorizzazione assembleare" non nasce da un'invenzione giurisprudenziale, ma dalla lettura combinata dell'art. 1129 e dell'art. 1130 del codice civile. Ove circolino riferimenti a pronunce di merito prive di estremi identificativi (sezione, numero, anno), consigliamo prudenza: una decisione non verificabile non può fondare una valutazione professionale.

Inquadramento normativo

Il fondamento dell'obbligo si trova nell'art. 1130, n. 3, cod. civ., che affida all'amministratore il compito di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti alla manutenzione ordinaria e all'esercizio dei servizi comuni.

Il passaggio decisivo è però il comma 9 dell'art. 1129 cod. civ. La norma dispone che l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea. La formulazione è precisa su due profili: il termine decorre dalla chiusura dell'esercizio, non dalla singola scadenza; e l'unica deroga ammessa è la dispensa espressa dell'assemblea, non il suo silenzio.

Quanto alle gravi irregolarità che possono giustificare la revoca giudiziale, il comma 12 dell'art. 1129 cod. civ. ne fornisce un elenco. Il mancato recupero dei crediti verso i morosi non compare con questa formulazione letterale: è la giurisprudenza a ricondurvi l'inerzia, valutandola come violazione dei doveri gestori quando produce un danno. La distinzione non è formale: incide sulla prova che occorre fornire in giudizio.

Va infine ricordato l'art. 63, primo comma, disp. att. cod. civ.: l'amministratore, in forza dello stato di ripartizione approvato, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. È uno strumento rapido, che rende difficilmente giustificabile un'inerzia prolungata.

Il nodo della responsabilità: danno, nesso causale e onere della prova

Qui si concentra la parte più delicata. L'amministratore non risponde per il solo fatto di non aver agito nei sei mesi: risponde se dalla sua inerzia è derivato un danno effettivo al condominio.

Il danno tipico è il credito divenuto irrecuperabile: perché maturata la prescrizione, o perché il debitore, solvibile al momento in cui l'azione andava promossa, è successivamente diventato insolvente (fallimento, sovraindebitamento, sparizione di beni aggredibili). È su questo passaggio che si gioca il nesso causale: occorre dimostrare che, se l'amministratore avesse agito nei tempi, il credito sarebbe stato recuperato.

Sul piano dell'onere della prova, spetta al condominio (o al singolo condomino) allegare l'inerzia e il pregiudizio; l'amministratore, per andare esente da responsabilità, deve provare di aver operato con diligenza o che il danno si sarebbe comunque prodotto. La semplice difficoltà di riscossione non basta a sollevarlo: il debitore momentaneamente illiquido può tornare solvibile, ed è proprio la tempestività dell'azione a preservare la garanzia patrimoniale.

Implicazioni pratiche

Per l'amministratore: l'obbligo di attivarsi è di legge e non richiede una delibera. Attendere l'assemblea, salvo dispensa espressa, non è una scusante ed espone al rischio di responsabilità.

Per i condomini in regola: la morosità altrui grava sul condominio e, in ultima analisi, su chi paga. Sollecitare e documentare l'inerzia dell'amministratore è il presupposto per una futura azione.

Cosa fare in concreto

• Amministratori: attivare il recupero entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, utilizzando il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ex art. 63 disp. att. cod. civ.
• Amministratori: conservare traccia scritta di ogni sollecito, diffida e iniziativa, a prova della diligenza.
• Condomini: richiedere formalmente all'amministratore lo stato aggiornato dei crediti e delle azioni intraprese.
• Condomini: in caso di inerzia, mettere in mora l'amministratore per iscritto, così da cristallizzare la sua conoscenza del problema.
• Entrambi: verificare i termini di prescrizione dei singoli crediti prima che diventino inesigibili.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.