Amministratore di condominio scaduto: ha diritto al compenso?
L'amministratore di condominio il cui mandato è cessato continua a operare in regime di prorogatio fino all'arrivo del successore. La Cassazione conferma che, per questa attività, gli spetta il compenso. Una precisazione che incide sui bilanci condominiali e impone all'assemblea di gestire con tempestività il ricambio, evitando prolungamenti onerosi e potenziali contenziosi sulle somme dovute.
Il caso
La questione è ricorrente: l'amministratore ha rassegnato le dimissioni, oppure il suo incarico è scaduto per decorrenza del termine annuale, ma l'assemblea non ha ancora nominato un sostituto. Nel frattempo, chi gestisce il condominio? E soprattutto: quell'attività va retribuita?
La Cassazione ha risposto in senso affermativo. L'amministratore uscente resta in carica in regime di *prorogatio imperii* — locuzione latina che indica il proseguimento temporaneo dei poteri oltre la scadenza formale del mandato — e per l'attività effettivamente svolta ha diritto al compenso, anche se il suo incarico è, sulla carta, già cessato.
Inquadramento normativo
Il riferimento è l'art. 1129 cod. civ., che disciplina nomina, revoca e obblighi dell'amministratore. Il comma 8 stabilisce che, alla cessazione dell'incarico, l'amministratore è tenuto a compiere le attività urgenti per evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza che ciò comporti diritto a ulteriori compensi. Questa previsione riguarda però un ambito circoscritto: gli atti urgenti nella fase di passaggio delle consegne.
Altro è la *prorogatio* vera e propria, cioè la prosecuzione della gestione ordinaria fino all'insediamento del nuovo amministratore, richiamata anche in relazione ai compiti elencati dall'art. 1130 cod. civ. (riscossione contributi, esecuzione delle delibere, tenuta dei registri, gestione ordinaria delle parti comuni). Qui la Cassazione distingue: se l'amministratore continua a esercitare in concreto le funzioni gestorie, non svolge un mero adempimento urgente a titolo gratuito, ma un'attività professionale che, come tale, va remunerata.
La ratio è lineare. Il condominio non può restare privo di gestione. Se l'assemblea non provvede alla sostituzione, il vuoto è colmato dall'uscente, che continua a rispondere delle proprie obbligazioni e a farsi carico delle incombenze quotidiane. Pretendere questa attività a costo zero significherebbe scaricare sull'amministratore un onere non previsto dalla legge.
Implicazioni pratiche
Per il condominio la conseguenza è concreta: l'inerzia dell'assemblea ha un costo. Ogni mese in cui non si procede alla nomina del successore genera compenso a favore dell'amministratore in prorogatio, secondo i medesimi criteri economici del mandato precedente.
Va distinta con attenzione la natura dell'attività:
- Atti urgenti e passaggio di consegne (art. 1129, comma 8): rientrano nell'obbligo di diligenza post-cessazione e, di norma, non fondano un compenso aggiuntivo.
- Gestione ordinaria protratta (prorogatio): configura attività professionale retribuibile, perché l'amministratore continua a esercitare pienamente le funzioni.
Il confine tra le due situazioni non è sempre netto e può diventare terreno di contenzioso. Per questo la documentazione dell'attività svolta — verbali, comunicazioni, adempimenti — assume rilievo probatorio decisivo in caso di contestazione sulle somme dovute.
Dal lato dell'amministratore, il diritto al compenso non è automatico né illimitato: presuppone lo svolgimento effettivo delle funzioni e cessa con l'insediamento del successore. Prolungare artificiosamente la propria permanenza non è tutelato.
Cosa fare in concreto
- Convocate l'assemblea per la nomina prima della scadenza. Programmate il rinnovo con anticipo per evitare periodi di prorogatio e i relativi costi.
- Verbalizzate il momento esatto del passaggio di consegne. Distinguere quando finisce il vecchio incarico e inizia il nuovo è determinante per individuare le somme dovute.
- Distinguete atti urgenti e gestione ordinaria. In caso di prorogatio, annotate quali attività sono state effettivamente svolte, così da inquadrarne correttamente la natura.
- Definite per iscritto i criteri di compenso. Il compenso in prorogatio segue i parametri del mandato precedente: chiarirli riduce il rischio di liti.
- In caso di contestazione, richiedete una verifica tecnica del rendiconto. Prima di rifiutare il pagamento, valutate la fondatezza della pretesa con l'ausilio di un professionista.
Conclusione
La pronuncia riafferma un principio di equilibrio: chi continua a lavorare per il condominio ha diritto a essere pagato, ma solo per l'attività realmente prestata e solo fino all'arrivo del successore. La leva più efficace per il condominio resta la tempestività nel rinnovo dell'incarico.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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