L'amministratore dimissionario perde il potere di firma: cosa cambia per il condominio

Il caso

Quando un amministratore di condominio rassegna le dimissioni, non si verifica un vuoto gestionale immediato. La legge prevede che l'incarico non cessi del tutto fino alla nomina del sostituto. Questo meccanismo di continuità si chiama *prorogatio*: serve a evitare che il condominio resti privo di chi ne cura la gestione corrente.

Il punto critico è il perimetro di questi poteri residui. L'amministratore dimissionario non è più pienamente in carica: può compiere solo gli atti necessari a evitare pregiudizi agli interessi comuni. Tutto ciò che eccede questo limite — in particolare la convocazione di assemblee ordinarie e il conferimento di procure alle liti — rientra tra i poteri che egli non è più legittimato a esercitare.

Inquadramento normativo

Il riferimento è l'art. 1129 del Codice civile, così come riformato dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (la cosiddetta riforma del condominio). La norma disciplina nomina, revoca e obblighi dell'amministratore, e stabilisce che alla cessazione dell'incarico questi è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso e al compimento delle attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi.

Su questa base si è consolidato in giurisprudenza l'istituto della *prorogatio imperii*: l'amministratore cessato resta titolare dei soli poteri di ordinaria amministrazione indispensabili alla continuità gestionale, in attesa del subentro del nuovo amministratore. La Corte di Cassazione, Sezione II, ha più volte ribadito questa impostazione, circoscrivendo i poteri del dimissionario agli atti urgenti e indifferibili ed escludendo che egli possa validamente convocare l'assemblea per deliberazioni non necessitate o rilasciare procure alle liti al di fuori delle ipotesi di urgenza.

La ratio è duplice: garantire che il condominio non resti senza una gestione minima, ma al tempo stesso evitare che un amministratore ormai privo di piena legittimazione assuma impegni rilevanti e vincolanti per la collettività condominiale.

Implicazioni pratiche

La distinzione tra atto urgente e atto ordinario diventa decisiva. Un intervento per riparare una tubazione che allaga le parti comuni rientra tra gli atti urgenti e indifferibili: l'amministratore dimissionario può e deve compierlo. La convocazione di un'assemblea per approvare il consuntivo o per deliberare lavori programmabili, invece, non è un atto urgente.

Le conseguenze sono concrete e immediate.

Delibere assembleari. Un'assemblea convocata dall'amministratore dimissionario per questioni ordinarie rischia di produrre delibere impugnabili o inefficaci, perché assunte su convocazione proveniente da chi non ne aveva più il potere.

Procure alle liti. Il mandato conferito dal dimissionario a un difensore, fuori dai casi di urgenza, può tradursi in un difetto di legittimazione processuale. Significa che il condominio rischia di presentarsi in giudizio senza una valida rappresentanza, con possibili ricadute sull'esito della causa.

Nuovo amministratore. Fino alla nomina del sostituto, i condòmini devono sapere che molte decisioni restano sospese. È un periodo in cui conviene muoversi con rapidità per ricostituire una gestione pienamente legittimata.

Cosa fare in concreto

• Convocare al più presto l'assemblea per la nuova nomina. La convocazione può essere richiesta anche da singoli condòmini quando l'amministratore manca o non vi provvede; non lasciate che la fase di prorogatio si prolunghi.
• Verificare la legittimazione prima di ogni atto rilevante. Prima di avviare o proseguire una causa, controllate che la procura al difensore provenga da chi ne ha effettivamente il potere.
• Distinguere con rigore urgente e ordinario. Documentate le ragioni di urgenza degli atti compiuti durante la prorogatio, così da renderli difendibili in caso di contestazione.
• Pretendere la consegna della documentazione. Alla cessazione, esigete la riconsegna integrale dei registri, dei conti correnti condominiali e di tutta la documentazione contabile e amministrativa.
• Sottoporre a verifica preventiva delibere e mandati dubbi. In presenza di atti assunti nella fase transitoria, è opportuna una verifica della loro validità prima di darvi esecuzione.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.