Amministratore che non comunica i morosi: la responsabilità verso i creditori del condominio

Il problema

Un fornitore o un professionista vanta un credito verso il condominio. Ottenuto il titolo esecutivo, deve individuare i debitori concreti: non il condominio come ente astratto, ma i singoli condomini tenuti a pagare in ragione delle rispettive quote. Per farlo gli servono i nominativi di chi non ha versato la propria parte. Se l'amministratore non li fornisce, il recupero si blocca.

La domanda è quindi netta: chi risponde del danno che deriva da questo silenzio?

Cosa dice davvero l'art. 63 disp. att. c.c.

Occorre distinguere il testo della norma dalla sua elaborazione giurisprudenziale.

L'art. 63, comma 1, disp. att. cod. civ. stabilisce che i creditori, per riscuotere quanto loro dovuto, possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti solo dopo aver escusso i condomini morosi. È la cosiddetta escussione preventiva: il creditore deve prima rivolgersi ai morosi, e solo se non recupera può rivolgersi agli altri. Per assolvere a questo onere, il creditore ha bisogno di sapere chi sono i morosi.

La norma non contiene, in modo espresso e letterale, un obbligo dell'amministratore di comunicare tali dati né la previsione di una sua responsabilità personale. Questi profili sono frutto di elaborazione giurisprudenziale: la logica è che l'onere di escussione preventiva imposto al creditore presuppone, come suo corollario, che l'amministratore renda disponibili le informazioni necessarie a individuare i debitori. In diverse pronunce di merito questa lettura si è tradotta nel riconoscimento di una responsabilità dell'amministratore per il pregiudizio arrecato al creditore rimasto senza dati.

Si tratta, allo stato, di un orientamento di merito: va richiamato per quello che è, senza sopravvalutarne la stabilità.

Il perimetro del danno risarcibile

Quando la responsabilità sia riconosciuta, la misura del danno si determina secondo i criteri generali dell'art. 1223 cod. civ.: il risarcimento comprende sia la perdita subita sia il mancato guadagno che siano conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento.

In concreto, possono rilevare le maggiori spese legali sostenute per superare l'ostacolo, i ritardi nel recupero e, nei casi limite, l'infruttuosità dell'azione dovuta al tempo perduto.

Il nodo della privacy

L'amministratore obietta spesso che comunicare i nominativi dei morosi violerebbe la disciplina sulla protezione dei dati. L'argomento va ridimensionato.

Il trattamento trova base giuridica nell'adempimento di un obbligo di legge e nel perseguimento di un interesse legittimo del creditore all'esercizio del proprio diritto. Vale però il principio di minimizzazione: si comunicano i dati strettamente necessari allo scopo — identità del moroso e quota non versata — e non informazioni ulteriori. La privacy delimita l'ampiezza della comunicazione, non la esclude.

Come recuperare i dati per via processuale

Se il rapporto è già in fase contenziosa, il creditore dispone di strumenti processuali. In particolare può chiedere al giudice l'ordine di esibizione della documentazione contabile e del registro di anagrafe condominiale ai sensi dell'art. 210 cod. proc. civ.

Una precisazione utile: il procedimento sommario di cognizione, in passato disciplinato dall'art. 702 bis cod. proc. civ., è stato abrogato dalla riforma Cartabia (D.Lgs. 149/2022, in vigore dal 28 febbraio 2023) e sostituito dal procedimento semplificato di cognizione, oggi regolato dagli artt. 281-decies e seguenti cod. proc. civ. Chi imposta l'azione deve fare riferimento a questa nuova cornice.

Implicazioni pratiche

Per l'amministratore, il silenzio non è un'opzione neutra: rifiutare o ritardare la comunicazione può trasformarsi in un'esposizione patrimoniale propria, distinta da quella del condominio.

Per il creditore, la strada corretta passa dalla richiesta formale dei dati e, in caso di rifiuto, dagli strumenti processuali di acquisizione documentale, senza dimenticare l'onere di escussione preventiva.

Cosa fare in concreto

• Amministratore: rispondere per iscritto alle richieste del creditore, comunicando i soli dati necessari (nominativo e quota non versata), nel rispetto del principio di minimizzazione.
• Amministratore: tenere costantemente aggiornato il registro di anagrafe condominiale e la contabilità, così da poter documentare le posizioni debitorie.
• Amministratore: conservare traccia delle comunicazioni inviate e ricevute, per dimostrare la propria diligenza in caso di contestazione.
• Creditore: formalizzare la richiesta dei dati e, in mancanza di riscontro, valutare l'ordine di esibizione ex art. 210 cod. proc. civ. nell'ambito del giudizio.
• In caso di richieste dubbie o di conflitto tra tutela dei dati personali e obbligo informativo, è opportuna una valutazione tecnica prima di rifiutare la comunicazione.

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.