Amministratore in prorogatio: quando il contratto non vincola il condominio
Due sentenze del 2026 mettono un punto fermo: l'amministratore in prorogatio, cioè quello cessato che resta operativo fino alla nomina del successore, non può firmare contratti a lungo termine senza delibera e senza urgenza. Il condominio, in quei casi, non è tenuto a pagare. Una precisazione che riguarda ogni compravendita di servizi condominiali.
Il caso
Un amministratore condominiale ormai cessato dall'incarico stipula un contratto di vigilanza. Nessuna delibera assembleare lo autorizza, nessuna urgenza giustifica la firma. Quando la società di vigilanza chiede il pagamento, il condominio si oppone.
Il Tribunale di Napoli (sentenza n. 10811 del 26 giugno 2026), in linea con il Tribunale di Lecce (sentenza n. 2349 del 22 giugno 2026), dà ragione al condominio: il contratto è inopponibile, cioè non produce effetti nei confronti dei condòmini. La società creditrice viene anche condannata alle spese.
Inquadramento normativo
La *prorogatio* è la fase in cui l'amministratore, pur cessato per scadenza o dimissioni, continua a gestire l'ordinaria amministrazione finché l'assemblea non nomina il sostituto. Serve a evitare vuoti gestionali.
Ma i poteri, in questa fase, sono ridotti. L'art. 1130 del Codice civile elenca le attribuzioni ordinarie dell'amministratore: riscuotere contributi, erogare spese per la manutenzione ordinaria, curare l'osservanza del regolamento. L'art. 1129 c.c. disciplina nomina, revoca e obblighi.
La giurisprudenza ha chiarito che l'amministratore in prorogatio può compiere solo atti conservativi e urgenti, indispensabili a preservare l'integrità dell'edificio e la continuità dei servizi essenziali. Stipulare un nuovo contratto pluriennale di vigilanza non rientra tra questi: è un atto di gestione che impegna il condominio nel tempo e presuppone una scelta discrezionale spettante all'assemblea.
Senza delibera e senza urgenza dimostrata, l'amministratore cessato agisce fuori dai propri poteri. L'atto non vincola i condòmini.
Cosa cambia in concreto
Per il condominio, la decisione è una tutela: non si è obbligati a pagare corrispettivi derivanti da contratti che l'amministratore cessato non aveva il potere di firmare. Ma la tutela va fatta valere in modo tempestivo e argomentato.
Per i fornitori (società di vigilanza, imprese di manutenzione, service tecnici), il messaggio è netto: contrattare con un amministratore cessato espone al rischio di trovarsi con un titolo inopponibile e, come qui, con la condanna alle spese. Verificare i poteri della controparte diventa un onere di diligenza professionale.
Per il nuovo amministratore, la sentenza offre uno strumento difensivo verso pretese ereditate dalla gestione precedente, ma impone di ricostruire con precisione se e quando il predecessore era cessato e se sussistessero ragioni di urgenza.
Attenzione a un punto: l'urgenza esiste e legittima l'atto. Un guasto all'impianto idrico che minaccia le unità immobiliari, un intervento antincendio imposto per legge, la riparazione di un ascensore bloccato con persone all'interno sono situazioni in cui l'amministratore in prorogatio agisce legittimamente anche senza delibera. La linea di confine è la reale indifferibilità dell'atto.
Cosa fare in concreto
- Verificare lo status dell'amministratore prima di firmare o contestare un contratto: controllare data di nomina, scadenza del mandato ed eventuale rinnovo con verbale assembleare alla mano.
- Documentare l'urgenza, se si è amministratori: conservare prova scritta (relazioni tecniche, comunicazioni, preventivi) della ragione che ha imposto l'atto immediato senza attendere l'assemblea.
- Convocare l'assemblea appena possibile per ratificare gli atti compiuti in prorogatio: la ratifica successiva sana l'assenza di autorizzazione iniziale e mette al riparo il condominio da contenziosi.
- Contestare per iscritto le pretese di pagamento fondate su contratti privi di delibera e urgenza, prima di procedere in giudizio, valutando l'inopponibilità come eccezione.
- Richiedere ai fornitori copia del titolo autorizzativo (delibera o verbale) al momento della sottoscrizione: è la garanzia più efficace per entrambe le parti.
La pronuncia conferma un principio di equilibrio. La prorogatio serve la continuità gestionale, non a espandere i poteri dell'amministratore cessato. Ogni atto che vada oltre la conservazione e l'urgenza resta soggetto alla decisione collettiva dei condòmini.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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