Rendiconto redatto ma assemblea non convocata: quando l'amministratore rischia la revoca

Il caso: due obblighi distinti

La gestione condominiale impone all'amministratore due adempimenti connessi ma autonomi: redigere il rendiconto annuale e convocare l'assemblea per la sua approvazione.

Sono momenti diversi. Può accadere che il rendiconto sia pronto, magari trasmesso ai condomini, ma che l'assemblea non venga mai convocata. In questa situazione i condomini restano privi dello strumento decisionale per approvare o contestare la gestione. La domanda pratica è: questa condotta legittima la revoca giudiziale dell'amministratore?

Inquadramento normativo

L'art. 1130 n. 10 cod. civ. pone a carico dell'amministratore l'obbligo di redigere il rendiconto condominiale annuale e di convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. Il *contenuto* e la struttura del rendiconto (registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota sintetica esplicativa) sono invece disciplinati dall'art. 1130-bis cod. civ.: si tratta di due norme distinte, che è bene non confondere.

La revoca giudiziale è regolata dall'art. 1129 cod. civ. Il comma 11 consente a ciascun condomino di rivolgersi all'autorità giudiziaria in presenza di gravi irregolarità; il comma 12 ne elenca alcune ipotesi tipiche (tra cui le omesse comunicazioni obbligatorie, la mancata apertura o utilizzo del conto corrente condominiale, la gestione irregolare dei fondi).

Occorre precisione: la "mancata convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto" non è testualmente inclusa, come voce a sé, nell'elenco del comma 12. Ciò che rileva è, semmai, la mancata convocazione dell'assemblea annuale e la connessa violazione dell'obbligo informativo. La giurisprudenza di merito (tra le altre, i Tribunali di Lecco, Milano, Pescara e Napoli) ha chiarito che l'omessa convocazione può integrare una grave irregolarità solo all'esito di una valutazione in concreto, non in via automatica.

Implicazioni pratiche

Il punto centrale è il pregiudizio concreto. Non ogni inadempimento formale giustifica la revoca: il giudice verifica se il ritardo o l'omissione abbia prodotto un danno effettivo o un serio rischio per il condominio.

Rileva quindi il quadro complessivo:

• la durata del ritardo (un lieve superamento dei termini è cosa diversa da un'inerzia protratta per più esercizi);
• l'esistenza di un pregiudizio economico o gestionale (spese non deliberate, impossibilità di rinnovare cariche, contenzioso bloccato);
• il comportamento complessivo dell'amministratore, cioè se l'omissione sia episodica o si inserisca in una gestione opaca.

Un rendiconto correttamente redatto e messo a disposizione dei condomini, seguito da un breve ritardo nella convocazione, difficilmente sarà considerato grave irregolarità. Al contrario, l'inerzia sistematica, che priva i condomini del controllo sulla gestione, tende a superare la soglia di gravità richiesta.

È utile ricordare che i condomini non sono privi di alternative rispetto alla revoca. L'art. 66 disp. att. cod. civ. consente ai condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell'edificio di convocare autonomamente l'assemblea quando l'amministratore non provveda, previa richiesta rimasta senza esito. È uno strumento che spesso risolve il problema senza passare dal giudice.

Cosa fare in concreto

1. Formalizzate la richiesta. Inviate all'amministratore una diffida scritta (raccomandata A/R o PEC) chiedendo la convocazione dell'assemblea entro un termine preciso.
2. Attivate l'autoconvocazione ex art. 66 disp. att. Se la diffida resta senza esito, verificate di raggiungere il quorum di un sesto del valore dell'edificio per convocare direttamente l'assemblea.
3. Documentate il pregiudizio. Raccogliete elementi che dimostrino il danno concreto o il rischio derivante dall'omissione: delibere impossibili, morosità non gestite, contenziosi sospesi.
4. Valutate la revoca solo come extrema ratio. Il ricorso giudiziale ex art. 1129 c.c. è opportuno quando l'irregolarità è grave e persistente, non per un ritardo isolato e privo di conseguenze.
5. Fate esaminare la documentazione da un legale prima di avviare l'azione, così da verificare la sussistenza dei presupposti di gravità e ridurre il rischio di soccombenza sulle spese.

La distinzione tra inadempimento formale e irregolarità grave è il perno di questa materia. Agire senza aver ricostruito il pregiudizio concreto espone spesso al rigetto del ricorso.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.