Amministratore in prorogatio: niente compenso per la gestione ordinaria
Il Tribunale di Lecce ha annullato le delibere che riconoscono un compenso pieno all'amministratore scaduto e non riconfermato. Durante la cosiddetta prorogatio i suoi poteri si riducono agli atti urgenti, e con essi la remunerazione. La pronuncia si allinea alla Cassazione e incide direttamente sull'approvazione dei bilanci condominiali.
Il caso
Un condominio approva il rendiconto e prevede il compenso ordinario per l'amministratore rimasto in carica dopo la scadenza del mandato, in attesa della nomina del successore. Un condòmino impugna la delibera. Il Tribunale di Lecce (sentenza n. 2349 del 22 giugno 2026) gli dà ragione: annulla il bilancio nella parte relativa al compenso, perché l'amministratore non riconfermato non svolge più una gestione piena, ma solo attività urgenti e indifferibili.
La decisione non è isolata. Si pone sulla scia della Corte di Cassazione, ordinanza n. 7247 del 26 marzo 2026, che ha chiarito i confini dei poteri dell'amministratore in regime di proroga.
Inquadramento normativo
Il riferimento è l'articolo 1129, comma 8, del Codice civile. La norma stabilisce che l'amministratore, alla cessazione dell'incarico, è tenuto alla consegna di tutta la documentazione e a eseguire "le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni".
Qui sta il punto. La legge non prevede una prosecuzione integrale del mandato dopo la scadenza. Prevede una figura ridotta: l'amministratore continua ad agire solo per ciò che non può attendere la nuova nomina. Pagare bollette in scadenza, intervenire su un guasto che minaccia la sicurezza, evitare la sospensione di un servizio essenziale rientrano nel perimetro. La gestione ordinaria programmata, invece, no.
La prorogatio — questo il termine tecnico — è dunque un istituto di continuità limitata, non una conferma tacita. Se il mandato non è rinnovato dall'assemblea, i poteri restano circoscritti. E poiché il compenso remunera l'attività effettivamente svolta, non può essere quantificato come se l'amministratore operasse a pieno regime.
Implicazioni pratiche
Per i condomìni la conseguenza è concreta. Una delibera che approva il compenso ordinario a favore dell'amministratore scaduto è impugnabile. Se l'annullamento riguarda solo quella voce, il resto del bilancio può reggere, ma la posta relativa alla remunerazione viene meno.
Per l'amministratore il messaggio è altrettanto chiaro. Restare in carica dopo la scadenza non equivale a mantenere il diritto al compenso pieno. Può pretendere solo il rimborso delle attività urgenti effettivamente eseguite, che vanno documentate voce per voce. Inserire in bilancio un importo forfettario pari al canone annuale espone la delibera al rischio di annullamento e l'amministratore a contestazioni.
Per l'assemblea emerge un dovere di attenzione. Approvare acriticamente un rendiconto che contiene questa voce significa consolidare una spesa potenzialmente non dovuta, con possibile responsabilità verso i condòmini dissenzienti.
È bene precisare un aspetto spesso frainteso. La pronuncia non nega ogni diritto economico all'amministratore in proroga: nega il compenso commisurato alla gestione ordinaria quando questa, di fatto, non c'è più. La distinzione tra atto urgente e atto ordinario diventa quindi il vero terreno di verifica.
Cosa fare in concreto
- Verificate la scadenza del mandato prima di ogni assemblea di bilancio: se l'incarico è cessato e non rinnovato, la voce compenso va esaminata con attenzione.
- Chiedete la rendicontazione analitica delle attività svolte in regime di proroga, distinguendo gli atti urgenti dalla gestione ordinaria.
- Non approvate compensi forfettari riferiti al periodo di prorogatio senza una giustificazione delle singole prestazioni indifferibili.
- Provvedete tempestivamente alla nuova nomina dell'amministratore, così da chiudere il regime di proroga ed evitare incertezze sui poteri e sulle spese.
- Valutate l'impugnazione della delibera entro i termini di legge se il compenso è stato liquidato senza copertura normativa.
Consigliamo di trattare la voce compenso in proroga come un capitolo autonomo del rendiconto, motivandola in modo puntuale. È l'unico modo per prevenire contenziosi che, come dimostra la giurisprudenza recente, trovano frequente accoglimento.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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