Amministratore di condominio senza requisiti: la nomina è nulla e impugnabile sempre

Il caso

Un condominio nomina il proprio amministratore. In un momento successivo emerge che il soggetto incaricato non possiede i requisiti professionali richiesti dalla legge. Ci si chiede, allora, entro quale termine i condòmini possano reagire e con quali strumenti.

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con la sentenza n. 1664/2026, ha chiarito il punto: la nomina di un amministratore privo dei requisiti previsti dall'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile non è semplicemente annullabile, ma radicalmente nulla. Una distinzione tutt'altro che formale, come vedremo.

Inquadramento normativo

L'art. 71-bis disp. att. c.c. elenca i requisiti per svolgere l'incarico di amministratore di condominio. Tra questi: il godimento dei diritti civili, l'assenza di condanne per determinati reati, l'assenza di protesti, il diploma di scuola secondaria di secondo grado e la frequenza di un corso di formazione iniziale con aggiornamento periodico. La stessa norma stabilisce che chi perde uno di questi requisiti cessa dall'incarico.

Decisivo è il meccanismo di reazione. L'art. 1137 c.c. disciplina l'impugnazione delle delibere assembleari fissando, per le delibere annullabili, un termine di decadenza di trenta giorni. Le delibere nulle, invece, sono sottratte a questo termine: possono essere contestate da chiunque vi abbia interesse, senza limiti temporali.

La questione, quindi, è di qualificazione: la nomina dell'amministratore senza requisiti rientra tra le delibere annullabili o tra quelle nulle?

La decisione: nullità assoluta

Il Tribunale opta per la nullità. Il ragionamento muove dalla natura dei requisiti dell'art. 71-bis: non sono condizioni di mera opportunità, ma presupposti di legittimità posti a tutela di un interesse generale alla corretta gestione del condominio.

Una delibera che nomina un soggetto privo di tali presupposti ha, in sostanza, un oggetto illecito o impossibile: attribuisce una funzione a chi la legge esclude in radice dal poterla ricoprire. Da qui la conseguenza: la nomina è nulla, la nullità è rilevabile anche d'ufficio e l'azione non è soggetta al termine di trenta giorni.

In concreto, un condòmino che scopra dopo mesi — o dopo anni — che l'amministratore non era in possesso dei requisiti può comunque far valere l'invalidità della nomina.

Implicazioni pratiche

Per i condòmini si apre uno spazio di tutela più ampio. Non si è più vincolati alla finestra ristretta dei trenta giorni dalla delibera o dalla comunicazione del verbale.

Per l'amministratore la pronuncia impone rigore sul fronte dei requisiti. Una nomina viziata non si consolida con il passare del tempo: resta esposta a contestazione a tempo indeterminato, con ricadute sulla validità degli atti di gestione compiuti.

Per l'assemblea emerge la necessità di una verifica preventiva. Nominare senza accertare i requisiti significa esporre l'ente a un'incertezza duratura e a possibili contenziosi sulla legittimità degli atti.

Va segnalato che la giurisprudenza non è del tutto uniforme sul tema: altre pronunce hanno qualificato il vizio in termini di annullabilità. La sentenza in commento, pur autorevole, è una decisione di merito e non fissa un principio definitivo. Consigliamo quindi di non trarne automatismi e di valutare ogni situazione nel suo contesto.

Cosa fare in concreto

1. Verificate i requisiti prima della nomina. Richiedete all'amministratore la documentazione che attesta il possesso dei requisiti dell'art. 71-bis, compreso l'attestato di formazione aggiornata.
2. Conservate la documentazione. Allegate al verbale assembleare o al fascicolo del condominio le autocertificazioni e gli attestati acquisiti.
3. Monitorate la permanenza dei requisiti. La perdita anche di uno solo di essi determina la cessazione dall'incarico: non è un controllo da fare una volta sola.
4. Se avete dubbi su una nomina passata, fate valutare la posizione. La possibile nullità consente di agire anche oltre i trenta giorni, ma la strategia va calibrata caso per caso.
5. Gestite con attenzione gli atti compiuti. L'eventuale invalidità della nomina può riflettersi sulla validità dei contratti e dei pagamenti disposti: una ricognizione tempestiva riduce i rischi.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.