Animali in condominio: quando il regolamento può davvero vietarli

Il fatto

La domanda torna con regolarità nelle assemblee: si possono vietare cani, gatti e altri animali domestici all'interno del condominio? La risposta dipende da un dettaglio spesso trascurato, cioè dal *tipo* di regolamento che contiene il divieto.

Dal 2012 il legislatore ha preso posizione. Ma il confine tra ciò che è vietabile e ciò che non lo è resta sottile e merita di essere chiarito, perché ne discendono conseguenze concrete sia per chi possiede un animale sia per chi acquista un immobile.

Inquadramento normativo

Il riferimento è l'art. 1138, comma 5, del Codice civile, come modificato dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (la cosiddetta riforma del condominio). La norma stabilisce che le regole contenute nel regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Il punto è che questa previsione riguarda il *regolamento assembleare*, quello approvato a maggioranza dai condòmini. Si tratta del regolamento ordinario, che disciplina l'uso delle parti comuni e la ripartizione delle spese: non può spingersi fino a comprimere la libertà del singolo di tenere un animale in casa propria.

Diverso è il *regolamento contrattuale*. È quello predisposto dall'originario costruttore o accettato da tutti i condòmini con atto notarile, e richiamato nei singoli rogiti di acquisto. Questo regolamento ha natura negoziale: incide su diritti individuali perché è frutto del consenso di ciascun proprietario. Per questa ragione può contenere limitazioni più incisive, compreso il divieto di detenere animali.

La Corte di Cassazione, con una pronuncia del 2022, ha confermato che una clausola di divieto inserita in un regolamento contrattuale conserva la propria validità anche dopo la riforma del 2012. La nuova norma, in altri termini, non ha cancellato i divieti già assunti su base contrattuale.

Implicazioni pratiche

Per il proprietario che possiede un animale la distinzione è decisiva.

Se il divieto compare in una delibera assembleare o in un regolamento approvato a maggioranza, quel divieto è nullo: non produce effetti e non può essere fatto valere. L'assemblea non ha il potere di imporlo.

Se invece il divieto è contenuto in un regolamento contrattuale, richiamato e accettato al momento dell'acquisto, la situazione cambia radicalmente. La clausola è vincolante e il condòmino che la viola può essere chiamato a rispondere, con richiesta di cessazione della condotta.

Attenzione a un aspetto pratico: molti acquirenti sottoscrivono il rogito senza leggere il regolamento richiamato in atto. Quel richiamo, però, produce effetti pieni. Firmare significa accettare anche i vincoli che non si sono letti.

Un ulteriore profilo riguarda gli animali diversi da quelli "domestici". La tutela dell'art. 1138 copre gli animali da compagnia. Restano fuori le detenzioni che generano problemi igienici, di sicurezza o di quiete, che possono essere valutate su altri presupposti, come l'immissione intollerabile o il pregiudizio al decoro.

Cosa fare in concreto

• Verifica la natura del regolamento. Controlla se il divieto proviene da una delibera assembleare o da un regolamento contrattuale richiamato nell'atto di acquisto: solo il secondo può essere vincolante.
• Rileggi il tuo rogito. Cerca il richiamo espresso al regolamento e alle sue clausole: se lo hai accettato in sede notarile, il vincolo ti riguarda.
• Non affidarti alla sola delibera. Se ti viene contestato il possesso di un animale sulla base di una decisione assembleare a maggioranza, sappi che quel divieto è nullo.
• Documenta l'assenza di disturbo. Conserva prove che l'animale non arrechi molestie, immissioni o pericoli: è un elemento utile in caso di contestazione.
• Consigliamo un controllo preventivo del regolamento prima dell'acquisto, così da conoscere in anticipo eventuali limitazioni contrattuali.

La regola generale è chiara: la libertà di tenere un animale domestico è tutelata, ma cede di fronte a un divieto liberamente accettato in forma contrattuale. Individuare la fonte del divieto è il primo passo per capire se è davvero opponibile.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*