Anticipi in condominio: pagamenti legittimi prima del bilancio

Anticipi in condominio: il quadro di partenza

Capita spesso che l'amministratore chieda acconti sulle spese ordinarie prima che l'assemblea abbia approvato il bilancio preventivo dell'anno in corso. La domanda ricorrente è se tale richiesta sia legittima e, soprattutto, se il condomino sia obbligato a pagare in assenza di un preventivo deliberato.

La risposta richiede di tenere distinti due piani che nella pratica tendono a sovrapporsi: l'obbligo sostanziale di contribuire alle spese comuni e il titolo che consente la riscossione coattiva di quanto dovuto. Sono profili governati da norme diverse e con presupposti diversi.

Inquadramento normativo: art. 1135, 1123 e 63 disp. att. c.c.

L'art. 1135 c.c. attribuisce all'assemblea la competenza sull'approvazione del preventivo delle spese e sulla relativa ripartizione, nonché sull'approvazione del rendiconto consuntivo. La gestione ordinaria del condominio, tuttavia, non si ferma nelle more tra un esercizio e l'altro: le utenze, le pulizie, la manutenzione corrente vanno pagate a prescindere dai tempi assembleari.

L'art. 1123 c.c. fonda l'obbligo di ciascun condomino di concorrere alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, in proporzione alle rispettive quote millesimali. È qui la radice dell'obbligo contributivo: esso discende dalla comproprietà, non dalla singola delibera.

Il nodo operativo è dato dall'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., secondo cui l'amministratore, in forza dello stato di ripartizione approvato dall'assemblea, può ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per la riscossione dei contributi. Ed è proprio questo il punto delicato: la delibera di approvazione (preventivo o consuntivo, con il relativo riparto) è il titolo che legittima la riscossione in via monitoria.

Il principio applicabile agli acconti prima del bilancio

La giurisprudenza di legittimità, in più occasioni, ha riconosciuto che l'obbligo di versare gli acconti sulle spese ordinarie può sussistere anche nelle more dell'approvazione del nuovo preventivo, in quanto espressione del dovere contributivo ex art. 1123 c.c. e dell'esigenza di continuità della gestione. Occorre però una base deliberativa: tipicamente l'assemblea, con i quorum dell'ordinaria amministrazione, approva un piano di riparto provvisorio o autorizza la riscossione di acconti, salvo conguaglio.

Anticipo di terminologia utile: il conguaglio è il meccanismo con cui, a consuntivo approvato, si confronta quanto ciascun condomino ha già versato in acconto con quanto effettivamente dovuto. Se ha versato più del dovuto, matura un credito; se ha versato meno, deve integrare la differenza.

Resta fermo il limite più rilevante: senza una delibera che approvi un riparto (anche provvisorio), l'amministratore non dispone del titolo richiesto dall'art. 63 disp. att. c.c. per il decreto ingiuntivo. Può sollecitare il versamento e, in ipotesi, agire con l'ordinaria azione di cognizione per far accertare l'obbligo, ma non con lo strumento monitorio immediatamente esecutivo. In sintesi: l'obbligo sostanziale può esistere; la via rapida della riscossione presuppone comunque una delibera-titolo.

Anticipi prima del bilancio: implicazioni pratiche

Per il condomino, la distinzione tra spese ordinarie e straordinarie è decisiva. Gli acconti su spese ordinarie, se fondati su una delibera di riparto, sono di norma dovuti e il mancato pagamento espone al decreto ingiuntivo. Diverso è il caso delle spese straordinarie, che richiedono specifica deliberazione e quorum più elevati: la loro richiesta anticipata è più facilmente contestabile.

Per l'amministratore, la lezione è prudenziale: la richiesta di acconti va ancorata a una delibera, anche provvisoria, per non restare privo del titolo nel momento in cui la morosità si trasforma in contenzioso.

Cosa fare in concreto

• Verificare l'esistenza di una delibera (preventivo, piano provvisorio o autorizzazione agli acconti) a fondamento della richiesta di pagamento.
• Distinguere spese ordinarie e straordinarie: per le seconde, controllare quorum e specifica approvazione.
• Conservare le ricevute dei versamenti in acconto, indispensabili in sede di conguaglio.
• Impugnare tempestivamente la delibera ritenuta illegittima nei termini di legge: la contestazione di merito è opportuno tenerla distinta dalla mera contrarietà al versamento.
• Richiedere all'amministratore la documentazione di spesa prima di contestare importi e criteri di riparto.

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners – Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.