APE e responsabilità dell'agente immobiliare: cosa cambia
La classe energetica non è un dettaglio dell'annuncio. Chi intermedia la vendita o la locazione di un immobile è tenuto a informare le parti sull'Attestato di Prestazione Energetica. La sua omissione apre a un doppio fronte: sanzioni amministrative e possibile responsabilità contrattuale del mediatore. Con la Direttiva EPBD IV il quadro degli obblighi è destinato a estendersi ulteriormente.
Il quadro normativo
Il riferimento centrale è il D.Lgs. n. 192/2005, che ha recepito la disciplina europea sul rendimento energetico degli edifici. La norma impone che l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) sia dotato prima della messa in vendita o in locazione, che i relativi dati siano riportati negli annunci commerciali e che l'attestato sia allegato al contratto di trasferimento a titolo oneroso.
L'art. 15 del D.Lgs. 192/2005 disciplina l'apparato sanzionatorio. In sintesi, per l'annuncio commerciale privo delle informazioni sulla prestazione energetica è prevista una sanzione amministrativa che, per il responsabile dell'annuncio, si colloca in una forbice tra 500 e 3.000 euro. Per la mancata dotazione o consegna dell'APE nei contratti di vendita le sanzioni sono più elevate (fino a 18.000 euro nelle ipotesi più gravi). Gli importi vanno verificati caso per caso sulla versione vigente della norma, che ha subito plurime modifiche.
La posizione dell'agente immobiliare
L'agente non è un semplice passacarte. L'art. 1759, primo comma, cod. civ. stabilisce che «il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso».
La classe energetica rientra a pieno titolo tra queste circostanze: incide sul valore dell'immobile, sui futuri costi di gestione e, prospetticamente, sugli obblighi di riqualificazione. La giurisprudenza di legittimità ha in più occasioni valorizzato l'ampiezza dell'obbligo informativo del mediatore ex art. 1759 c.c. Non essendo qui possibile richiamare un arresto specificamente riferito all'APE con estremi verificabili, ci si limita a segnalare che il fondamento dell'obbligo è normativo e va calato nel singolo caso.
È utile distinguere due piani.
- Profilo amministrativo: riguarda le sanzioni pecuniarie ex art. 15 D.Lgs. 192/2005, indipendenti dall'esito dell'affare.
- Profilo contrattuale e risarcitorio: attiene ai rapporti tra mediatore e parti. L'omessa o inesatta informazione può configurare inadempimento dell'obbligo ex art. 1759 c.c., con possibile responsabilità per i danni derivati.
Quanto al diritto alla provvigione, occorre cautela. L'incidenza dell'inadempimento informativo sul compenso non è automatica: dipende dalla gravità della violazione e dalla valutazione del caso concreto, restando tema tuttora dibattuto in dottrina e giurisprudenza.
Il fronte europeo: la Direttiva EPBD IV
La Direttiva UE 2024/1275 (EPBD IV) ridisegna gli obiettivi di prestazione energetica del patrimonio edilizio, con tappe progressive di riqualificazione. La classe energetica cesserà di essere un mero dato descrittivo per diventare parametro rilevante ai fini degli interventi obbligatori. Il recepimento nazionale definirà tempi e modalità, ma la direzione è chiara: maggiore trasparenza informativa e crescente peso della prestazione energetica nelle scelte di acquisto.
Il riflesso condominiale
Gli obiettivi di efficientamento incidono anche sulle parti comuni. Gli interventi di riqualificazione energetica su facciate, cappotti termici, impianti di riscaldamento centralizzato o coperture rientrano tra le innovazioni disciplinate dall'art. 1120 cod. civ., per le quali il codice prevede regole di quorum agevolate nelle ipotesi di innovazioni dirette al contenimento dei consumi energetici.
Per il singolo condomino ciò significa che le delibere assembleari su tali interventi possono essere assunte con maggioranze inferiori a quelle ordinarie previste per le innovazioni. Verificare presupposti, maggioranze e ripartizione delle spese diventa quindi essenziale prima e dopo l'assemblea.
Cosa fare in concreto
- Richiedete l'APE prima della pubblicazione dell'annuncio e riportate i dati energetici nel testo pubblicitario, come impone il D.Lgs. 192/2005.
- Allegate l'attestato al contratto di vendita o locazione e conservate prova documentale dell'avvenuta consegna alle parti.
- Documentate per iscritto le informazioni fornite dal mediatore sulla classe energetica: la tracciabilità è la prima difesa sul profilo ex art. 1759 c.c.
- In ambito condominiale, verificate quorum e presupposti ex art. 1120 c.c. prima di deliberare interventi di efficientamento sulle parti comuni.
- In presenza di dubbi sulla completezza documentale, è opportuna una verifica tecnica e legale della posizione, alla luce anche del quadro in evoluzione con la Direttiva EPBD IV.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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