Installare l'ascensore in condominio: maggioranze e spese

Inquadramento normativo

L'installazione di un ascensore in un edificio che ne è privo è un'innovazione, cioè un'opera che modifica la destinazione o la struttura delle parti comuni. Come tale rientra nell'art. 1120 del Codice civile e va deliberata dall'assemblea.

La maggioranza dipende dalla finalità dell'opera. Occorre distinguere due ipotesi.

Innovazione ordinaria (comodità o valorizzazione). Se l'ascensore non ha finalità di superamento delle barriere architettoniche, si applica il regime generale delle innovazioni: l'art. 1120, comma 1, c.c. rinvia alla maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 5, c.c., cioè un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno i due terzi del valore dell'edificio (667 millesimi).

Innovazione per l'eliminazione delle barriere architettoniche. Se l'opera serve a rendere l'edificio accessibile, la legge la agevola. L'art. 1120, comma 2, n. 2, c.c. la qualifica come innovazione favorita e rinvia alla maggioranza dell'art. 1136, comma 2, c.c.: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi). Si tratta di una soglia più bassa rispetto all'innovazione ordinaria.

Accanto alla delibera assembleare esiste un binario individuale. L'art. 2 della Legge 13/1989 consente al singolo condomino con disabilità (o a chi lo assiste) di installare a proprie spese impianti utili al superamento delle barriere, qualora l'assemblea non provveda entro tre mesi dalla richiesta scritta. È una tutela distinta dalla deliberazione condominiale e va tenuta ben separata da essa.

Implicazioni pratiche

La qualificazione dell'opera è il passaggio decisivo. Presentare il progetto come intervento di accessibilità, quando ne ricorrono i presupposti, riduce la maggioranza richiesta e rende più agevole l'approvazione.

Sul piano delle spese la questione è meno lineare di quanto sembri. L'art. 1124 c.c. disciplina la manutenzione e la ricostruzione di scale e ascensori con un criterio misto: metà in base ai millesimi di proprietà, metà in base all'altezza di ciascun piano dal suolo. Per l'installazione ex novo si è a lungo discusso se applicare tale criterio o quello generale dell'art. 1123 c.c. (riparto per millesimi). L'orientamento oggi prevalente in giurisprudenza estende in via analogica il criterio dell'art. 1124 c.c. anche alla spesa di prima installazione, valorizzando il maggior uso che i piani alti traggono dall'impianto. È dunque prudente non dare per scontata la ripartizione per soli millesimi.

Resta ferma la tutela del condomino contrario. Se l'ascensore è suscettibile di uso separato e comporta una spesa gravosa o voluttuaria, chi non intende parteciparvi può essere esonerato dal contributo ai sensi dell'art. 1121 c.c., salvo poi conservare la facoltà di aderire in seguito partecipando alle spese.

L'opera non deve inoltre alterare il decoro architettonico dell'edificio né rendere talune parti comuni inservibili all'uso di anche un solo condomino: sono limiti espressi dall'art. 1120 c.c. La delibera che li violi è impugnabile davanti al giudice.

Sono infine previste detrazioni fiscali per gli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche, nei limiti e con le aliquote stabilite dalla normativa fiscale vigente, che consigliamo di verificare al momento dell'intervento.

Cosa fare in concreto

• Qualificate correttamente l'opera. Verificate se ricorrono i presupposti dell'innovazione per abbattimento barriere: incide sulla maggioranza e sulle agevolazioni.
• Predisponete un progetto tecnico completo prima dell'assemblea, con preventivi e valutazione dell'impatto sul decoro architettonico e sulla fruibilità delle parti comuni.
• Verbalizzate con precisione la maggioranza raggiunta (intervenuti e millesimi), indicando la norma applicata, per prevenire impugnazioni.
• Definite in delibera il criterio di riparto, tenendo conto dell'orientamento che applica l'art. 1124 c.c. anche all'installazione, e gestite espressamente la posizione dei condomini contrari ex art. 1121 c.c.
• In caso di richiesta del singolo condomino con disabilità, l'amministratore convochi tempestivamente l'assemblea: l'inerzia oltre i tre mesi apre la strada all'iniziativa individuale ex art. 2 L. 13/1989.

La scelta tra i diversi regimi va calibrata sul caso concreto, sulla composizione millesimale e sulle caratteristiche dell'edificio.