Assemblea condominiale in terza convocazione: è legittima?

Il fatto e perché conta

Capita spesso: la prima convocazione dell'assemblea condominiale va deserta, la seconda non raggiunge i numeri necessari a deliberare. L'amministratore, per non lasciare irrisolte le questioni, propone una "terza convocazione". È una prassi diffusa, ma priva di fondamento normativo.

Il Codice civile struttura il procedimento assembleare su due sole sedute. Non esiste una terza convocazione con quorum ridotti. Ignorare questo dato espone le decisioni assunte a un serio rischio di invalidità.

Inquadramento normativo

L'art. 1136 del Codice civile disciplina la costituzione dell'assemblea e i quorum deliberativi. In prima convocazione l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Se questi numeri non vengono raggiunti, si passa alla seconda convocazione, per la quale la norma prevede quorum più bassi: la delibera è valida con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio (i cosiddetti 333,33 millesimi).

Il testo si ferma qui. Il legislatore non contempla una terza convocazione né quorum ulteriormente ridotti. La Corte di Cassazione ha confermato in più occasioni questa lettura: le uniche sedute previste sono due, e la seduta ulteriore eventualmente indossata come "terza convocazione" non produce effetti giuridici validi.

È utile distinguere. Quando parliamo di *quorum costitutivo* intendiamo il numero minimo di presenze perché l'assemblea sia validamente riunita. Il *quorum deliberativo* è invece il numero di voti necessario ad approvare una decisione. Entrambi sono fissati dall'art. 1136 e non sono derogabili verso il basso oltre la seconda convocazione.

Implicazioni pratiche

Una delibera adottata in una presunta terza convocazione, con quorum inferiori a quelli di legge, è annullabile. L'art. 1137 c.c. consente ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti di impugnarla davanti all'autorità giudiziaria entro trenta giorni. Il termine decorre dalla deliberazione per chi era presente e dalla comunicazione del verbale per gli assenti.

Per l'amministratore il rischio è duplice. Sul piano giuridico, le decisioni assunte rischiano di essere travolte. Sul piano della responsabilità, aver dato corso a un procedimento irregolare può esporlo a contestazioni da parte dei condomini danneggiati dall'invalidità.

Per i condomini il messaggio è chiaro: una convocazione formalmente etichettata come "terza" non obbliga a nessun quorum agevolato e non legittima decisioni prese da una minoranza esigua.

Cosa resta possibile

Il mancato raggiungimento dei quorum non blocca definitivamente il condominio. Nulla vieta all'amministratore di riconvocare una nuova assemblea, che ripartirà però dalla prima convocazione, con i relativi quorum pieni. Non si tratta di una terza seduta della stessa procedura, ma di un nuovo procedimento autonomo.

Per le materie che richiedono maggioranze qualificate — pensiamo alle innovazioni o alle spese straordinarie di rilievo — la difficoltà a raggiungere i numeri va gestita a monte, con una convocazione ordinata e una corretta informazione ai partecipanti.

Cosa fare in concreto

• Verifica i quorum prima di dichiarare validamente costituita l'assemblea: controlla presenze e millesimi rappresentati alla luce dell'art. 1136 c.c.
• Non indire "terze convocazioni": se la seconda seduta non delibera, procedi con una nuova, autonoma convocazione che riparte dalla prima.
• Cura la verbalizzazione: annota con precisione presenze, millesimi e esito delle votazioni; il verbale è la prova della regolarità del procedimento.
• Impugna nei termini: se ritieni una delibera adottata senza i quorum di legge, valuta l'azione ex art. 1137 c.c. entro trenta giorni.
• Fatti assistere nelle questioni con maggioranze qualificate o importi rilevanti, dove un vizio procedurale ha conseguenze economiche significative.

Conclusione

La geometria del procedimento assembleare è netta: due convocazioni, nessuna terza. Rispettarla non è formalismo, ma la condizione perché le decisioni del condominio siano solide e resistano a eventuali impugnazioni.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*