Assemblee di condominio online: regole e validità delle delibere
L'assemblea condominiale può svolgersi in videoconferenza, anche quando il regolamento non lo prevede. Lo consente l'art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che fissa però condizioni precise su convocazione, consenso e verbalizzazione. Conoscere queste regole è decisivo: una riunione gestita male espone le delibere al rischio di annullamento.
Inquadramento normativo
La possibilità di tenere l'assemblea condominiale in modalità telematica è disciplinata dall'art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. La norma stabilisce che, anche in assenza di una previsione nel regolamento di condominio, la riunione può svolgersi in videoconferenza con il consenso della maggioranza dei condòmini.
È un punto da non sottovalutare. Prima dell'intervento normativo, in mancanza di un'apposita clausola regolamentare l'assemblea online era considerata da molti irregolare. Oggi la base legale esiste, ma resta condizionata: serve il consenso della maggioranza dei partecipanti al condominio. In concreto, la modalità telematica va deliberata o comunque accettata, non può essere imposta unilateralmente dall'amministratore.
L'avviso di convocazione deve indicare la piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l'ora dell'inizio. Le regole ordinarie sulla convocazione restano valide: l'avviso va comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione (art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.), con mezzo idoneo a darne prova, come la posta elettronica certificata (PEC) o la raccomandata.
Implicazioni pratiche
Per i condòmini, l'assemblea online significa minori spostamenti e una partecipazione più agevole, soprattutto per chi è proprietario di immobili in città diverse da quella di residenza. Ma la comodità non azzera i rischi: i vizi formali colpiscono allo stesso modo le riunioni in presenza e quelle telematiche.
Il primo nodo è l'identificazione dei partecipanti. Chi presiede deve poter verificare l'identità dei presenti e la titolarità a votare. Un collegamento anonimo o un partecipante non riconoscibile mette a rischio il computo dei quorum, cioè delle maggioranze necessarie per costituire l'assemblea e per approvare le decisioni.
Il secondo nodo è il verbale. Anche nell'assemblea online occorre redigere un verbale che riporti i presenti, le quote millesimali rappresentate, l'ordine del giorno, le votazioni e le delibere assunte. Il verbale resta lo strumento che fa prova di quanto deciso e che fa decorrere i termini per l'impugnazione.
Il terzo nodo riguarda le deleghe. Restano applicabili i limiti previsti dall'art. 67 disp. att. c.c.: nei condomìni con più di venti condòmini, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale. Questo vale anche quando la rappresentanza viene esercitata in videoconferenza.
Un'assemblea telematica gestita senza queste cautele produce delibere esposte all'annullamento. La delibera annullabile resta efficace finché un condòmino assente, dissenziente o astenuto non la impugna davanti all'autorità giudiziaria nei termini di legge: trenta giorni, che decorrono dalla delibera per i presenti dissenzienti o astenuti e dalla comunicazione del verbale per gli assenti (art. 1137 c.c.).
Cosa fare in concreto
- Verificate il consenso alla modalità telematica. Accertatevi che la maggioranza dei condòmini abbia accettato lo svolgimento online, anche per singola riunione, e datene traccia documentale.
- Curate la convocazione. Indicate nell'avviso piattaforma e orario, e inviatelo con PEC o raccomandata almeno cinque giorni prima della prima convocazione, conservando le ricevute.
- Predisponete l'identificazione dei partecipanti. Stabilite prima della riunione le modalità con cui il presidente verifica identità e titolarità al voto, registrando presenze e millesimi rappresentati.
- Redigete un verbale completo. Riportate presenze, quote, votazioni e delibere; comunicate il verbale agli assenti, perché da quel momento decorrono i termini di impugnazione.
- Controllate i limiti alle deleghe. Verificate il rispetto dei tetti di rappresentanza dell'art. 67 disp. att. c.c. prima di ammettere i delegati al voto.
La modalità online è ormai uno strumento ordinario di gestione del condominio. La sua tenuta giuridica, però, dipende dal rigore con cui vengono rispettate convocazione, identificazione e verbalizzazione. Consigliamo di formalizzare per iscritto la procedura adottata, così da poter dimostrare la regolarità del procedimento in caso di contestazione.
---
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
Ogni condominio ha una storia a sé.
Se gestisci un'amministrazione e vuoi un confronto su una specifica questione condominiale, scrivi allo studio. Ti rispondiamo entro un giorno lavorativo.