Assemblea condominiale in terza convocazione: è legittima?

Il caso

L'assemblea di condominio è lo strumento con cui i proprietari assumono le decisioni sulla cosa comune. Perché deliberi validamente servono però quorum precisi, cioè un numero minimo di partecipanti e di millesimi.

Quando la prima convocazione non raggiunge quel numero, si passa alla seconda. Se anche la seconda va deserta, la prassi di alcune amministrazioni è indire una terza riunione, con quorum ancora più bassi. È qui che nasce il problema: quella terza convocazione non ha base normativa.

Inquadramento normativo

L'articolo 1136 del Codice civile disciplina la costituzione dell'assemblea e la validità delle deliberazioni. Prevede espressamente due sole convocazioni.

In prima convocazione l'assemblea è regolarmente costituita con la partecipazione della maggioranza dei condòmini che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio (667 millesimi). Le delibere richiedono un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

In seconda convocazione i quorum si abbassano: l'assemblea è validamente costituita con un terzo dei condòmini e un terzo del valore dell'edificio (334 millesimi); la delibera passa con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore.

La norma si ferma qui. Non esiste una "terza convocazione" con quorum ulteriormente ridotti. La Corte di Cassazione ha ribadito in più occasioni che l'elencazione dell'art. 1136 è tassativa: l'amministratore non può introdurre un terzo passaggio non previsto dalla legge.

Restano fermi i quorum rafforzati per le materie dell'art. 1136, commi 4 e 5 (ad esempio nomina e revoca dell'amministratore, liti, innovazioni), dove la legge chiede maggioranze specifiche a prescindere dalla convocazione.

Cosa cambia in concreto

Se la seconda convocazione non raggiunge il quorum, l'assemblea semplicemente non può deliberare su quel punto. La decisione va rinviata a una nuova assemblea, con una nuova e regolare convocazione.

Una delibera assunta in una sedicente "terza convocazione" è annullabile. L'art. 1137 del Codice civile consente ai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti di impugnarla davanti al giudice entro trenta giorni. Il termine decorre dalla data della delibera per chi era presente e dissenziente, dalla comunicazione del verbale per gli assenti.

Per l'amministratore il rischio è duplice: sul piano operativo, decisioni che possono essere travolte a distanza di mesi; sul piano della responsabilità, contestazioni per aver gestito l'assemblea in modo difforme dalla legge.

Per i condòmini, invece, il punto è di vigilanza: partecipare o farsi rappresentare per contribuire al raggiungimento del quorum, oppure attivarsi tempestivamente se una delibera è stata assunta fuori dalle regole.

Un chiarimento utile: nulla vieta di convocare una nuova assemblea sullo stesso ordine del giorno dopo che la seconda è andata deserta. Ciò che non è ammesso è mascherare da "terza convocazione" una riunione con quorum inferiori a quelli di legge. La nuova assemblea dovrà rispettare, essa stessa, la disciplina della prima e della seconda convocazione.

Cosa fare in concreto

• Verificate l'avviso di convocazione: se compare una "terza convocazione" con quorum ridotti rispetto alla seconda, segnalatelo prima della riunione.
• Controllate il verbale: annotate presenze e millesimi effettivamente raggiunti, per capire se il quorum c'era davvero.
• Rispettate il termine di trenta giorni: se intendete impugnare una delibera irregolare, l'art. 1137 non concede proroghe.
• Chiedete la riconvocazione regolare: sollecitate l'amministratore a indire una nuova assemblea ordinaria, non una terza convocazione fittizia.
• Conservate le comunicazioni: avvisi, verbali e ricevute sono la base di ogni eventuale contestazione.

La distinzione può sembrare tecnica, ma ha effetti concreti sulla stabilità delle decisioni condominiali. Consigliamo di valutare ogni singola delibera nel contesto specifico, perché quorum e materie possono variare sensibilmente.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.