Assemblea in seconda convocazione: quando vale come prima?
Se l'avviso di convocazione è irregolare o la prima seduta è solo fittizia, la seconda convocazione dell'assemblea condominiale può essere trattata come prima. Il problema non è formale: cambiano i quorum applicabili e le delibere adottate rischiano l'annullamento. Un orientamento di merito richiama l'attenzione degli amministratori sulla corretta gestione delle due convocazioni.
Il tema
La distinzione tra prima e seconda convocazione dell'assemblea di condominio non è una formalità. Da essa dipendono i quorum, cioè le maggioranze necessarie per costituire validamente l'assemblea e per approvare le delibere.
Secondo un orientamento della giurisprudenza di merito, quando la prima seduta è meramente fittizia — indetta senza una reale volontà di raggiungere le maggioranze più elevate — oppure quando l'avviso di convocazione contiene errori, la seconda convocazione può essere riqualificata come prima. Con la conseguenza che alle delibere si applicano i quorum, più alti, previsti per la prima seduta.
Il fondamento logico è chiaro: la seconda convocazione esiste per dare una possibilità operativa al condominio quando in prima seduta non si è raggiunta la maggioranza qualificata. Se però la prima seduta è stata solo simulata, o l'avviso era viziato, viene meno la ragione stessa per applicare i quorum ridotti.
Inquadramento normativo
I quorum sono disciplinati dall'art. 1136 del Codice civile. È essenziale distinguere due profili spesso confusi.
Prima convocazione. Il *quorum costitutivo* — necessario perché l'assemblea sia validamente costituita — richiede la presenza della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio (667 millesimi). Il *quorum deliberativo* ordinario richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).
Seconda convocazione. Il quorum costitutivo scende alla presenza di un terzo dei partecipanti che rappresenti almeno un terzo del valore (334 millesimi). Il quorum deliberativo ordinario richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore.
Restano ferme le maggioranze rafforzate previste per le materie specifiche (ad esempio innovazioni o nomina dell'amministratore).
Sul piano procedurale, l'art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile impone che l'avviso di convocazione sia comunicato ad ogni condòmino almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione. L'avviso deve indicare l'ordine del giorno e le due date di convocazione.
Implicazioni pratiche
Se l'avviso è viziato — perché non rispetta il termine dei cinque giorni, omette l'ordine del giorno o presenta errori sulle date — la regolarità della prima convocazione viene meno. In tal caso la delibera assunta in seconda convocazione con i quorum ridotti può risultare annullabile, perché avrebbe dovuto raggiungere le maggioranze proprie della prima seduta.
Lo stesso vale quando la prima seduta è fittizia: convocata pro forma, senza reale tentativo di raggiungere la maggioranza qualificata, per accedere subito ai quorum inferiori.
La delibera annullabile non è nulla di per sé: produce effetti finché non viene impugnata. L'impugnazione va proposta, ai sensi dell'art. 1137 del Codice civile, entro trenta giorni. Il termine decorre in modo differenziato:
- per i condòmini dissenzienti o astenuti presenti in assemblea, dalla data della delibera;
- per i condòmini assenti, dalla data di comunicazione del verbale.
Decorso il termine, la delibera diventa inattaccabile su questo profilo.
Cosa fare in concreto
- Redigete l'avviso con precisione: indicate entrambe le date di convocazione, l'ordine del giorno completo e rispettate il termine di cinque giorni previsto dall'art. 66 disp. att. c.c.
- Documentate la prima seduta: verbalizzate presenze, millesimi rappresentati e l'esito, così da provare che la prima convocazione è stata reale e non simulata.
- Verificate i quorum prima del voto: controllate che le maggioranze raggiunte siano coerenti con la convocazione effettivamente valida.
- Conservate le prove di invio dell'avviso: ricevute di consegna, raccomandate o PEC per ciascun condòmino.
- Se ricevete un avviso irregolare: valutate tempestivamente l'impugnazione nei trenta giorni, tenendo conto del dies a quo applicabile alla vostra posizione.
La gestione corretta delle due convocazioni riduce il rischio di contenzioso e mette al riparo le delibere da annullamenti che possono paralizzare la vita del condominio.
Disclaimer
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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