Avviso di convocazione senza doppia convocazione: le delibere restano valide
Un avviso di convocazione che non menziona la possibilità della seconda convocazione non manda all'aria le delibere. È quanto si ricava da una recente pronuncia di merito del Tribunale di Napoli: la decisione resta valida, purché siano rispettati i quorum più rigorosi della prima convocazione. Vediamo cosa cambia davvero per amministratori e condòmini.
Il caso
Un condominio delibera senza che l'avviso di convocazione indichi la data della seconda convocazione, come invece prevede la prassi. Un condòmino impugna, ritenendo viziata la delibera. Secondo la pronuncia di merito richiamata (Tribunale di Napoli, 2025), l'omissione nell'avviso non determina di per sé l'invalidità: ciò che conta è che la decisione sia stata assunta con i quorum effettivamente raggiunti.
Il principio è lineare. Se nell'avviso manca l'indicazione della seconda convocazione, l'assemblea non può avvalersi dei quorum alleggeriti previsti per quest'ultima. Dovrà quindi rispettare le maggioranze più severe della prima convocazione. Se quei numeri ci sono, la delibera regge; se mancano, è attaccabile.
> Nota di metodo. Gli estremi esatti della sentenza (numero, sezione, nome del giudice) vanno verificati sulla banca dati prima di qualunque uso in giudizio. Si tratta inoltre di pronuncia di merito, non vincolante per altri tribunali.
Inquadramento normativo
Il cuore della questione è l'art. 1136 c.c., che distingue due piani spesso confusi: il *quorum costitutivo* (quanti condòmini servono perché l'assemblea sia validamente costituita) e il *quorum deliberativo* (quanti voti servono per approvare).
Prima convocazione. Per la costituzione occorre l'intervento della maggioranza dei partecipanti che rappresentino almeno i due terzi del valore dell'edificio (art. 1136, co. 1). Per approvare una delibera ordinaria serve invece un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, ossia 500 millesimi (art. 1136, co. 2).
Seconda convocazione. La costituzione richiede un numero di intervenuti che rappresenti almeno un terzo dei partecipanti e un terzo del valore dell'edificio. La delibera è valida se approvata da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio (art. 1136, co. 3).
Attenzione a un errore ricorrente: i due terzi del valore riguardano il quorum *costitutivo* di prima convocazione, non quello *deliberativo*. Il deliberativo ordinario di prima convocazione si ferma alla metà del valore.
Sul piano procedurale, l'art. 66 disp. att. c.c. impone che l'avviso di convocazione sia comunicato ai condòmini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza. Lo stesso articolo consente di indicare prima e seconda convocazione nel medesimo avviso: proprio da qui nasce il problema quando la seconda manca.
Perché la delibera non è nulla
Un vizio relativo alla convocazione non rende la delibera nulla, ma annullabile. Scatta quindi l'art. 1137 c.c.: chi vuole contestarla deve impugnarla davanti al tribunale entro trenta giorni. Il termine decorre dalla deliberazione per i presenti dissenzienti o astenuti, e dalla comunicazione del verbale per gli assenti.
La differenza è sostanziale. L'annullabilità richiede un'iniziativa tempestiva del condòmino interessato; trascorsi i trenta giorni, la delibera si consolida e non è più attaccabile per quel vizio. La nullità, invece, è imprescrittibile e rilevabile anche d'ufficio, ma riguarda vizi ben più gravi (oggetto impossibile o illecito, lesione di diritti individuali). L'omissione sull'avviso non rientra in quest'ultima categoria.
Implicazioni pratiche
Per l'amministratore il messaggio è chiaro: un avviso incompleto non è di per sé fatale, ma restringe il margine operativo. Senza la seconda convocazione, l'assemblea deve raggiungere i numeri — più alti — della prima. In condomìni frammentati o con elevata assenteismo, significa spesso non deliberare affatto.
Per il condòmino che intende contestare, il tempo è la variabile decisiva. Un vizio annullabile non contestato entro trenta giorni diventa irrilevante. Chi ritiene la delibera illegittima deve muoversi subito, verificando prima se i quorum di prima convocazione fossero davvero stati raggiunti: se lo erano, l'impugnazione sul solo difetto dell'avviso ha scarse probabilità.
Cosa fare in concreto
- Redigi l'avviso completo: indica sempre prima e seconda convocazione e rispetta il preavviso di almeno cinque giorni (art. 66 disp. att. c.c.).
- Verifica i quorum caso per caso prima di mettere ai voti: distingui quorum costitutivo e deliberativo, e controlla i millesimi effettivi.
- Se l'avviso è incompleto, applica i quorum di prima convocazione: non ripiegare sui numeri alleggeriti della seconda.
- Se vuoi impugnare, agisci entro trenta giorni dalla delibera o dalla comunicazione del verbale (art. 1137 c.c.): decorso il termine, il vizio si sana.
- Conserva verbale e prova delle comunicazioni: sono gli elementi su cui si gioca ogni contenzioso successivo.
Consigliamo di far esaminare il verbale e l'avviso da un professionista prima di qualunque iniziativa, per valutare se il vizio incida davvero sulla validità o sia superato dai quorum raggiunti.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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