Assemblee di condominio online: regole e validità delle delibere
L'assemblea condominiale può svolgersi in videoconferenza. La possibilità, ormai stabile nel Codice civile, richiede però il rispetto di regole precise su consenso, convocazione e verbalizzazione. Chi le ignora rischia delibere annullabili. Vediamo cosa prevede la normativa e quali accorgimenti adottare per riunioni telematiche realmente valide.
Il quadro: l'assemblea telematica è legge
La riunione condominiale in videoconferenza non è più una soluzione emergenziale. È un'opzione ordinaria, prevista in modo esplicito dalla disciplina di settore.
Il riferimento è l'art. 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, che ammette lo svolgimento dell'assemblea in modalità telematica. La norma consente di tenere la riunione tramite collegamento audiovisivo, anche quando il regolamento di condominio non lo preveda espressamente.
Resta fermo che la modalità online deve garantire gli stessi diritti riconosciuti nella riunione in presenza: la possibilità di intervenire, di discutere e di votare in modo consapevole.
Quando serve il consenso dei condòmini
Il punto più delicato riguarda la decisione di tenere l'assemblea da remoto.
Se il regolamento condominiale prevede già la modalità telematica, l'amministratore può convocarla senza ulteriori formalità. In assenza di una previsione regolamentare, occorre il consenso della maggioranza dei condòmini.
La convocazione deve indicare con chiarezza la piattaforma utilizzata per il collegamento e le modalità di accesso. Un avviso generico, privo di queste informazioni, espone la delibera a contestazioni.
La convocazione e il ruolo della PEC
La convocazione va inviata almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, secondo le forme previste dall'art. 66 disp. att. c.c.: lettera raccomandata, posta elettronica certificata (PEC), fax o consegna a mano.
La PEC è lo strumento più efficiente in questo contesto. Garantisce data certa di invio e ricezione, riduce i costi e si integra in modo naturale con una riunione che si svolge interamente per via digitale. Per utilizzarla, però, il condòmino deve aver comunicato il proprio indirizzo PEC: non si può imporre la notifica telematica a chi non l'ha indicata.
La convocazione, per essere valida, deve contenere l'ordine del giorno, il luogo (o l'indicazione della modalità telematica), la data e l'ora di prima e seconda convocazione.
Verbalizzazione e validità delle delibere
Anche nell'assemblea online il verbale è essenziale. Deve riportare i presenti, i millesimi rappresentati, le deleghe, l'esito delle votazioni e le eventuali dichiarazioni dei dissenzienti.
La delibera assunta in videoconferenza ha lo stesso valore di quella adottata in presenza. Tuttavia, eventuali vizi nella convocazione, nell'identificazione dei partecipanti o nel computo dei voti possono renderla annullabile entro trenta giorni, secondo le regole generali sull'impugnazione delle delibere condominiali.
È quindi opportuno conservare prova del collegamento e dell'effettiva partecipazione di ciascun condòmino, così da poter dimostrare la regolarità della riunione in caso di contestazione.
Cosa cambia per condòmini e amministratore
Per l'amministratore, l'assemblea online riduce i costi organizzativi e amplia la partecipazione, ma aumenta la responsabilità sul piano procedurale: ogni passaggio va documentato.
Per il singolo proprietario, la modalità telematica facilita la presenza di chi risiede altrove o è impossibilitato a spostarsi. Resta però il diritto di pretendere condizioni tecniche che consentano un voto realmente informato.
Un collegamento instabile, l'impossibilità di sentire la discussione o di esprimere il proprio voto possono integrare un vizio della delibera.
Cosa fare in concreto
- Verificate il regolamento condominiale: controllate se contempla già l'assemblea telematica; in caso contrario, raccogliete il consenso della maggioranza prima di convocarla online.
- Indicate sempre piattaforma e modalità di accesso nell'avviso di convocazione, oltre a ordine del giorno, data e ora.
- Privilegiate la PEC per le convocazioni, ma solo verso i condòmini che hanno comunicato un indirizzo certificato.
- Documentate la partecipazione: annotate presenze, deleghe e voti nel verbale e conservate prova del collegamento.
- Rispettate i termini di impugnazione: chi ritiene viziata una delibera deve agire entro trenta giorni dalla riunione o dalla comunicazione del verbale.
La riunione telematica è uno strumento utile, ma la sua validità dipende dal rigore con cui si gestiscono convocazione, identificazione e verbalizzazione. In presenza di regolamenti datati o di situazioni controverse, consigliamo una verifica preventiva delle procedure.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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