Assicurazione del condominio: è obbligatoria e chi la paga?

Nessun obbligo generale, ma molte eccezioni

Nel nostro ordinamento non esiste una norma che imponga in via generale al condominio di assicurarsi. La polizza globale fabbricati resta, di regola, una scelta dell'assemblea.

L'obbligo può però sorgere da tre fonti distinte. La prima è la delibera assembleare, che vincola tutti i condòmini una volta approvata. La seconda è il regolamento condominiale, quando di natura contrattuale e sottoscritto in sede di acquisto. La terza è una specifica normativa di settore: alcune leggi regionali o previsioni contrattuali (ad esempio in presenza di mutui o interventi edilizi agevolati) possono richiederla.

È un punto spesso frainteso: chi ritiene la polizza sempre dovuta commette lo stesso errore di chi la esclude a priori. La risposta corretta dipende dal caso concreto.

Due polizze da non confondere

Occorre distinguere nettamente due strumenti.

La polizza sull'edificio (tipicamente la global fabbricati, con garanzie incendio, scoppio, danni da acqua e responsabilità civile verso terzi) copre il fabbricato e le parti comuni. La sua stipula rientra tra i compiti dell'amministratore quando esiste una delibera che lo autorizza, oppure quando ricorre un atto conservativo urgente ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c.

La polizza di responsabilità civile professionale dell'amministratore è cosa diversa: tutela l'amministratore dai danni derivanti dall'esercizio del proprio incarico. L'art. 1129, commi 3 e 4, c.c., introdotto dalla riforma del condominio (L. 220/2012), consente all'assemblea di subordinare la nomina alla stipula di tale polizza. Non è quindi un obbligo automatico, ma una facoltà rimessa alla volontà assembleare.

L'atto conservativo urgente: eccezione all'autorizzazione

In linea di principio, l'amministratore stipula la polizza sull'edificio solo se autorizzato dall'assemblea. Fa eccezione l'ipotesi dell'atto conservativo urgente ex art. 1130, n. 4, c.c.: quando la necessità di preservare le parti comuni è tale da non consentire di attendere la convocazione dell'assemblea, l'amministratore può agire autonomamente.

Il criterio decisivo è l'urgenza reale, valutata caso per caso: deve trattarsi di un intervento non differibile senza pregiudizio per l'immobile. Un rinnovo ordinario di polizza in scadenza, di norma, non integra questo requisito e richiede la preventiva delibera. La giurisprudenza di legittimità, in orientamento consolidato, interpreta restrittivamente la nozione di urgenza, proprio per non svuotare la competenza dell'assemblea.

Chi paga: la ripartizione millesimale

Il costo della polizza sull'edificio, deliberato dall'assemblea, si ripartisce tra i condòmini secondo i millesimi di proprietà, in applicazione dell'art. 1123 c.c., salvo diverso criterio adottato all'unanimità.

Merita attenzione la franchigia: è la parte di danno che resta a carico dell'assicurato e che la compagnia non rimborsa. In caso di sinistro, la somma corrispondente alla franchigia grava sul condominio (e quindi sui condòmini pro quota) o sul singolo, a seconda della natura del danno e delle previsioni della polizza. Verificare l'entità della franchigia prima di sottoscrivere è dunque decisivo per valutare l'effettiva copertura.

Impugnare la delibera

Il condòmino assente o dissenziente che contesti la legittimità della delibera sulla polizza può impugnarla davanti all'autorità giudiziaria entro trenta giorni, come previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c. Il termine decorre dalla deliberazione per i dissenzienti e astenuti, dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Superato il termine, la delibera annullabile si consolida.

Cosa fare in concreto

• Verifica la fonte dell'obbligo: controlla il regolamento condominiale e i verbali per capire se la polizza è stata deliberata o imposta da normativa di settore.
• Leggi la franchigia: prima di approvare o rinnovare, accerta l'importo che resterebbe a carico del condominio in caso di sinistro.
• Distingui le due polizze: non confondere la copertura sull'edificio con la RC professionale dell'amministratore; hanno funzioni e costi diversi.
• Controlla la ripartizione: assicurati che il riparto rispetti i millesimi ex art. 1123 c.c., salvo diverso accordo unanime.
• Rispetta i termini: se intendi contestare la delibera, agisci entro i trenta giorni dell'art. 1137, comma 2, c.c. È opportuno sottoporre a un professionista le clausole più delicate del contratto.

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.