Assicurazione condominio: è obbligatoria e chi la paga?
L'assicurazione del condominio non è imposta in via generale dalla legge, ma può diventare obbligatoria per delibera assembleare o per vincoli contrattuali. Capire chi decide, chi paga e cosa copre la polizza è essenziale per evitare conflitti tra condomini e responsabilità a carico dell'amministratore. Ecco il quadro normativo e le indicazioni pratiche.
Il quadro: nessun obbligo generale di legge
Contrariamente a una convinzione diffusa, il Codice civile non impone al condominio di stipulare una polizza assicurativa sul fabbricato. Non esiste una norma che, in via generale, renda obbligatoria l'assicurazione delle parti comuni.
L'obbligo può però sorgere per due vie diverse. La prima è la delibera assembleare: se l'assemblea decide di assicurare l'edificio, la spesa diventa vincolante per tutti i condomini, anche per i dissenzienti. La seconda è di natura contrattuale: alcuni contratti di mutuo o finanziamento subordinano l'erogazione alla presenza di una polizza sul fabbricato posto a garanzia. In quel caso l'obbligo nasce dall'accordo con l'istituto di credito, non dalla legge condominiale.
Il ruolo dell'amministratore e i limiti dei suoi poteri
L'amministratore, ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., è tenuto a compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni. La domanda ricorrente è se la stipula di una polizza rientri tra questi atti, eseguibili autonomamente, oppure richieda una preventiva delibera.
La distinzione non è banale. La giurisprudenza di legittimità tende a considerare atto conservativo urgente ex art. 1130 n. 4 solo l'intervento necessario a evitare un pregiudizio imminente e non differibile per le parti comuni. La sottoscrizione di un contratto assicurativo, invece, comporta una scelta di gestione economica pluriennale: come tale è generalmente ricondotta alle spese soggette a delibera assembleare, non all'iniziativa autonoma dell'amministratore. L'orientamento va comunque verificato nel caso concreto, perché la linea di confine dipende dalla natura e dall'urgenza dell'atto.
Sul piano della responsabilità professionale, va ricordato che ai sensi dell'art. 1129 c.c. l'assemblea può subordinare la nomina o la conferma dell'amministratore alla presentazione di una polizza di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. Si tratta di una facoltà dell'assemblea, non di un obbligo di legge in senso stretto.
Due polizze da non confondere
È importante tenere distinti due strumenti.
La polizza sul fabbricato (o "globale fabbricati") copre i danni alle parti comuni dell'edificio: tetto, facciate, scale, impianti condominiali, oltre alla responsabilità civile verso terzi per danni originati da tali parti. Non copre l'interno delle singole unità immobiliari: arredi, finiture e beni privati restano fuori dalla garanzia condominiale e vanno eventualmente assicurati dal singolo proprietario con una polizza autonoma.
La polizza RC dell'amministratore ha oggetto diverso: tutela dai danni derivanti da errori o omissioni nello svolgimento dell'incarico. Non sostituisce la polizza fabbricato e non copre i danni alle parti comuni in quanto tali.
Chi paga e come funziona la franchigia
Il premio della polizza fabbricato si ripartisce tra i condomini secondo le tabelle millesimali di proprietà, salvo diverso criterio deliberato dall'assemblea.
Un punto spesso frainteso riguarda la franchigia, cioè la quota di danno che resta a carico dell'assicurato e non viene indennizzata dalla compagnia. Quando la franchigia si applica, l'importo non coperto va ripartito tra i condomini in base ai millesimi, non trattenuto o anticipato dall'amministratore a titolo personale. L'amministratore non risponde della franchigia con fondi propri, salvo il caso di sua colpa nella gestione del sinistro.
Cosa fare in concreto
- Verificare l'esistenza e la scadenza della polizza fabbricato esaminando i documenti condominiali e il libro dei verbali.
- Portare in assemblea ogni decisione su stipula, rinnovo o modifica della copertura, formalizzando la volontà con delibera.
- Controllare massimali, esclusioni e franchigia prima di sottoscrivere o rinnovare: è opportuno far esaminare le clausole della polizza da un professionista.
- Distinguere le coperture: valutare una polizza autonoma per l'interno delle proprie unità, non tutelate da quella condominiale.
- Conservare la documentazione dei sinistri e delle comunicazioni con la compagnia, utile in caso di contestazioni sulla ripartizione.
Disclaimer
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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