Aggiornamento ISTAT del canone commerciale: cosa può recuperare il locatore

Il principio affermato dalla Cassazione

Nelle locazioni a uso commerciale l'aggiornamento del canone al costo della vita non opera in modo automatico: deve essere richiesto dal locatore. È una scelta operativa che la giurisprudenza tratta come un diritto disponibile, soggetto quindi all'iniziativa della parte interessata.

Da qui la distinzione che la Cassazione ha consolidato. Gli aumenti ISTAT relativi ad annualità passate, mai richiesti a suo tempo, non sono recuperabili come arretrati. Il locatore che ha lasciato correre per anni senza domandare l'adeguamento non può, in un secondo momento, pretendere le somme che avrebbe potuto incassare periodo per periodo.

Diversa è invece la posizione sul canone attuale. Il locatore conserva la facoltà di aggiornarlo, da ora in avanti, tenendo conto della variazione ISTAT complessiva maturata nel periodo rimasto non aggiornato. In pratica: non recupera il passato, ma allinea il presente considerando l'intero scarto accumulato.

Inquadramento normativo

La disciplina di riferimento è l'art. 32, commi 1 e 2, della L. n. 392/1978 (la cosiddetta legge sull'equo canone, tuttora applicabile alle locazioni commerciali per la parte relativa all'aggiornamento). La norma consente l'aggiornamento annuale del canone in misura non superiore al 75% della variazione accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Il punto decisivo è la natura dell'aggiornamento. Non essendo un effetto automatico del contratto, ma un adeguamento subordinato alla richiesta del locatore, la mancata domanda per una o più annualità non genera un credito che resta lì in attesa di essere riscosso. Le annualità non domandate si consolidano al canone base originario.

Allo stesso tempo, la richiesta successiva non è preclusa. Il locatore può attivarsi in qualsiasi momento e, quando lo fa, il canone aggiornato incorpora la variazione dell'indice riferita all'intero arco temporale scoperto. Il risultato è un canone attuale più alto, ma senza pretesa di somme relative agli anni precedenti.

Cosa cambia per locatore e conduttore

Per il locatore il messaggio è chiaro: la passività ha un costo. Non richiedere l'aggiornamento anno per anno significa perdere in modo definitivo gli importi maturati e non incassati. Recuperabile resta solo la proiezione sul canone corrente.

Per il conduttore l'effetto è duplice. Da un lato, è protetto dalla richiesta di ingenti arretrati per periodi lontani. Dall'altro, deve mettere in conto che un canone rimasto fermo per anni può subire, con una sola richiesta, un incremento significativo che riflette tutta la variazione ISTAT accumulata.

È una dinamica che incide sulla programmazione dei costi d'impresa del conduttore e sulla redditività dell'immobile per il locatore. Entrambe le parti hanno interesse a monitorare la situazione, perché un canone "congelato" nasconde spesso uno scarto rilevante rispetto al valore aggiornato.

Cosa fare in concreto

• Verifica lo storico degli aggiornamenti. Ricostruisci per quali annualità l'adeguamento ISTAT è stato effettivamente richiesto e per quali no. È il presupposto per capire cosa è recuperabile e cosa non lo è più.

• Locatore: formalizza la richiesta per iscritto. Invia una comunicazione tracciabile (raccomandata o PEC) indicando il canone aggiornato e il calcolo della variazione ISTAT complessiva del periodo non adeguato.

• Conduttore: controlla il conteggio. Chiedi il dettaglio degli indici applicati e verifica il rispetto del limite del 75% della variazione. Un calcolo errato o eccessivo può essere contestato.

• Rivedi le clausole contrattuali. In sede di rinnovo o di nuovi contratti, valuta clausole di aggiornamento chiare e, se opportuno, meccanismi di adeguamento periodico più definiti.

• Documenta le comunicazioni. In caso di contenzioso, la prova della richiesta e della sua data è determinante per stabilire il perimetro di quanto dovuto.

Conclusione

L'aggiornamento ISTAT nelle locazioni commerciali premia la diligenza. Chi lo trascura non subisce solo un ritardo, ma la perdita definitiva delle annualità non domandate. La leva che resta è l'allineamento del canone attuale: strumento utile, ma che va gestito con precisione nei calcoli e nelle forme.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*