Avviso di convocazione dell'assemblea: a chi va inviato
L'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale deve raggiungere chi è realmente titolare della proprietà, non chi appare tale. Un errore sul destinatario può portare all'annullamento delle delibere. Vediamo chi va convocato nei casi di compravendita, successione, usufrutto e comproprietà, e quale ruolo hanno gli inquilini.
Perché il destinatario dell'avviso è decisivo
La convocazione dell'assemblea non è una formalità. È il presupposto che rende valida la partecipazione di ciascun condomino e, di riflesso, la validità delle delibere assunte.
L'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. impone che l'avviso, contenente l'ordine del giorno, sia comunicato ad ogni avente diritto almeno cinque giorni prima della prima convocazione. Se anche un solo avente diritto non viene convocato, la delibera è annullabile su istanza dell'assente, secondo la disciplina dell'art. 1137 c.c.
Da qui la domanda pratica: chi è, in concreto, l'"avente diritto"?
Inquadramento normativo
La regola è netta: va convocato il proprietario effettivo, cioè chi è titolare del diritto reale sull'unità immobiliare, non il condomino apparente, ossia chi si comporta da proprietario senza esserlo (per esempio il venditore che non ha ancora comunicato il trasferimento).
La Cassazione ha confermato che l'amministratore deve convocare il titolare reale, anche quando non gli sia stata comunicata la variazione di proprietà. Non basta convocare chi risulta dai registri condominiali se questi non corrisponde più al proprietario.
L'art. 63, comma 5, disp. att. c.c. regola il caso della compravendita: chi cede diritti su un'unità resta obbligato in solido con l'acquirente per i contributi maturati fino a quando non è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento. La comunicazione, però, incide sugli obblighi contributivi; sul piano della convocazione ciò che conta resta l'effettiva titolarità.
Casi particolari:
- Successione: alla morte del condomino, vanno convocati gli eredi. Se sono più coeredi, l'avviso va inviato a ciascuno.
- Comproprietà: in caso di più comproprietari della stessa unità, questi devono designare un rappresentante comune; in mancanza, si applica la disciplina dell'art. 67 disp. att. c.c.
- Usufrutto: il diritto di partecipare e votare si ripartisce tra nudo proprietario e usufruttuario a seconda della materia in discussione (ordinaria amministrazione all'usufruttuario, innovazioni e opere straordinarie al nudo proprietario).
- Inquilini: l'art. 10 della L. n. 392/1978 riconosce al conduttore il diritto di voto, in luogo del proprietario, sulle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d'aria. Su tali punti l'inquilino va convocato.
Implicazioni pratiche
Per l'amministratore, la conseguenza è immediata: la tenuta di un anagrafe condominiale aggiornata (art. 1130, n. 6, c.c.) non è un adempimento burocratico, ma lo strumento che riduce il rischio di convocare il soggetto sbagliato.
Per il condomino, il tema è duplice. Chi acquista deve assicurarsi che l'amministratore riceva copia autentica dell'atto, così da essere convocato e non subire delibere prese senza di lui. Chi vende ha interesse a comunicare tempestivamente il trasferimento, per non restare esposto a obblighi contributivi.
Attenzione anche all'ordine del giorno: l'avviso deve indicare in modo specifico gli argomenti. Una delibera su materie non elencate, o descritte in modo generico, è vulnerabile all'impugnazione.
Cosa fare in concreto
- Verificate l'anagrafe condominiale prima di ogni convocazione: aggiornatela in caso di vendite, successioni, costituzioni di usufrutto.
- Se avete acquistato, trasmettete all'amministratore copia autentica del titolo di provenienza e i vostri recapiti, richiedendo di essere inseriti tra i convocati.
- In caso di successione, comunicate all'amministratore i nominativi degli eredi, così che ciascuno riceva l'avviso.
- Controllate l'ordine del giorno: se un punto è generico o assente rispetto a quanto poi deliberato, valutate l'impugnazione nei termini di legge.
- Su riscaldamento e condizionamento, verificate che gli inquilini aventi diritto siano stati convocati per le relative decisioni.
Consigliamo, in presenza di dubbi sulla legittimazione a partecipare o sulla regolarità di una convocazione, di far valutare la posizione prima dell'assemblea: i termini per impugnare una delibera annullabile sono brevi e decorrono rapidamente.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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