Avviso di convocazione dell'assemblea: a chi va inviato
L'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale va inviato al proprietario effettivo, non a chi appare tale. Il principio, ribadito dalla Cassazione, incide sulla validità delle delibere: un errore nell'individuazione dei destinatari può renderle annullabili. Vediamo chi ha diritto a ricevere la convocazione nei casi di vendita, successione, usufrutto e locazione.
Il caso: proprietario effettivo, non apparente
La convocazione dell'assemblea è l'atto con cui l'amministratore comunica ai condomini data, luogo e argomenti della riunione. Non è una formalità: dalla sua corretta esecuzione dipende la validità delle decisioni assunte.
La regola cardine è che l'avviso va inviato al proprietario effettivo dell'unità immobiliare, cioè a chi è titolare del diritto reale, e non al cosiddetto condomino apparente — chi si comporta come proprietario senza esserlo (ad esempio l'ex titolare che ha già venduto ma continua a partecipare).
Inquadramento normativo
L'art. 66 disp. att. c.c. disciplina la convocazione e stabilisce forma e contenuto dell'avviso: deve indicare l'ordine del giorno e pervenire ai destinatari almeno cinque giorni prima della prima convocazione, con mezzi che ne garantiscano la prova (raccomandata, PEC, fax o consegna a mani).
L'art. 1136, comma 6, c.c. sancisce che l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati. L'omessa o irregolare convocazione di un solo condomino rende la delibera annullabile su istanza dell'assente o del dissenziente (Cass. a Sezioni Unite, orientamento consolidato).
Per l'individuazione del titolare rileva l'art. 63, comma 5, disp. att. c.c., che regola i rapporti tra vecchio e nuovo proprietario in caso di trasferimento: chi subentra risponde in solido con l'alienante per i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente, ma è il nuovo proprietario a essere il destinatario della convocazione una volta comunicato l'atto all'amministratore.
Quanto agli inquilini, l'art. 10 L. n. 392/1978 riconosce al conduttore il diritto di voto — in luogo del proprietario — sulle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d'aria. In questi casi la convocazione va inviata anche a lui.
Implicazioni pratiche
Per l'amministratore, individuare correttamente i destinatari è un obbligo con precise conseguenze.
In caso di vendita, finché il nuovo acquirente non comunica formalmente l'acquisto (o non ne è data notizia con copia autentica dell'atto), l'amministratore può legittimamente continuare a convocare l'alienante. Da quel momento, però, il destinatario diventa il nuovo proprietario.
Nella successione ereditaria, l'unità appartiene agli eredi. La convocazione va inviata a ciascuno di loro; in presenza di più coeredi in comunione si applica la disciplina dei comproprietari.
In caso di comproprietà, i comproprietari dispongono di un solo voto e devono designare un rappresentante. Se non lo fanno, l'avviso va comunque comunicato a tutti, per non pregiudicare la validità della delibera.
Con l'usufrutto, la regola distingue per materia: l'usufruttuario partecipa e vota sull'ordinaria amministrazione e sul godimento, il nudo proprietario sulle innovazioni e sulle opere straordinarie. La convocazione va indirizzata al soggetto competente in relazione all'argomento; in caso di dubbio è prudente convocare entrambi.
Per chi riceve un avviso viziato — o non lo riceve affatto — resta la possibilità di impugnare la delibera. L'azione di annullamento va proposta entro trenta giorni: dalla data della delibera per i dissenzienti presenti, dalla comunicazione del verbale per gli assenti.
Cosa fare in concreto
- Aggiornate l'anagrafe condominiale: verificate periodicamente proprietari, eredi, usufruttuari e conduttori aventi diritto di voto.
- Pretendete la comunicazione formale dei trasferimenti di proprietà: fino ad allora convocate il soggetto risultante dai registri.
- Convocate anche l'inquilino quando all'ordine del giorno vi sono spese e gestione di riscaldamento o condizionamento.
- Conservate la prova dell'invio e della ricezione di ogni avviso (ricevute PEC, avvisi di ricevimento), per almeno la durata dei termini di impugnazione.
- Se avete ricevuto una convocazione errata o siete stati esclusi, valutate l'impugnazione entro trenta giorni, senza lasciar decorrere il termine.
La corretta gestione della convocazione tutela sia l'amministratore da contestazioni, sia il singolo condomino dal rischio di subire decisioni assunte senza il suo coinvolgimento.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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