Avvocato e amministratore di condominio: cosa dice la riforma in discussione

Il quadro: annuncio normativo e attuazione

Da più parti si segnala un'iniziativa legislativa che aprirebbe agli avvocati la possibilità di svolgere l'incarico di amministratore di condominio. È bene precisare, però, che allo stato non risulta pubblicata in Gazzetta Ufficiale una norma di questo contenuto immediatamente applicabile.

Conviene distinguere due piani. Una legge delega contiene i principi e i criteri direttivi ai quali il Governo deve attenersi. Non produce, da sola, effetti concreti: fissa solo la cornice. È il decreto legislativo di attuazione a tradurre la delega in regole operative. Fino a quel momento nulla cambia per chi opera nel settore. Consigliamo quindi prudenza nel dare per acquisito un cambiamento che, a oggi, resta un'ipotesi in discussione.

Chi può fare l'amministratore: la regola vigente

I requisiti per assumere l'incarico di amministratore di condominio sono fissati dall'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile, introdotto dalla riforma del condominio (legge n. 220 del 2012). La norma richiede, tra l'altro, il godimento dei diritti civili, l'assenza di condanne per determinati reati, l'assenza di misure di prevenzione, il diploma di scuola superiore e — punto centrale — lo svolgimento di un corso di formazione iniziale e di aggiornamento periodico.

Su questo secondo aspetto interviene il D.M. Giustizia 13 agosto 2014, n. 140, che disciplina modalità e contenuti dei corsi di formazione degli amministratori. Va tenuto distinto dal D.M. 140 del 2012, che riguarda i parametri per la liquidazione dei compensi forensi: si tratta di fonti diverse, spesso confuse per l'analogia del numero.

Lo stesso art. 71-bis prevede che possano svolgere l'incarico anche società, con requisiti riferiti ai soci. La professione forense non figura, oggi, tra i titoli che esonerano dai requisiti formativi.

La natura dell'incarico e la responsabilità

L'amministratore è inquadrabile come mandatario dei condòmini. Ne discendono i doveri di rendiconto e di diligenza propri del mandato: l'art. 1710 del Codice civile impone al mandatario di eseguire l'incarico con la diligenza del buon padre di famiglia. A ciò si aggiungono gli specifici obblighi di gestione, trasparenza e conservazione della documentazione previsti dall'art. 1129 del Codice civile, che regola nomina, revoca e adempimenti dell'amministratore.

È un profilo da non sottovalutare: chi assume l'incarico risponde della propria gestione a prescindere dalla professione di provenienza.

Implicazioni pratiche

Per i condòmini. Nel breve periodo nulla muta. La scelta dell'amministratore continua a fondarsi sui requisiti dell'art. 71-bis. Un'eventuale apertura agli avvocati non equivarrebbe, di per sé, a una garanzia di qualità: conta l'esperienza gestionale, non solo il titolo.

Per gli avvocati. Anche laddove la riforma si concretizzasse, resterebbe da valutare il rapporto con la disciplina deontologica forense. Il cumulo tra assistenza legale al condominio e gestione amministrativa dello stesso può generare situazioni di conflitto di interessi, tema su cui il Consiglio nazionale forense si è più volte espresso in tema di attività compatibili con la professione. Un conto è patrocinare il condominio in giudizio; altro è amministrarlo e, insieme, difenderlo.

Per gli amministratori professionali. Un ampliamento della platea inciderebbe sulla concorrenza nel settore. È un profilo da monitorare, senza allarmismi, in attesa del testo effettivo.

Cosa fare in concreto

• Verificate la fonte prima di dare per certa una novità: distinguete tra legge delega e decreto attuativo effettivamente vigente.
• Controllate i requisiti dell'amministratore alla luce dell'art. 71-bis disp. att. c.c. e della formazione richiesta dal D.M. 140/2014.
• Se siete avvocati interessati all'incarico, valutate preventivamente i profili deontologici e le possibili incompatibilità con l'attività di patrocinio.
• In assemblea, richiedete all'amministratore candidato documentazione su formazione, aggiornamento e polizza professionale.
• Per situazioni dubbie o incarichi in essere, acquisite un parere qualificato prima di assumere decisioni vincolanti.

Restiamo a disposizione per approfondimenti sull'evoluzione della disciplina, che seguiremo negli sviluppi normativi.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.