Scale e portico tra due edifici vicini: quando sono beni condominiali

Il caso

Due fabbricati adiacenti condividevano scale e un portico di collegamento. Uno dei proprietari sosteneva l'appartenenza esclusiva di tali beni, forte dell'attribuzione catastale a proprio nome. La controparte rivendicava invece la natura comune delle strutture, in quanto servivano indistintamente entrambi gli edifici.

Nella vicenda era coinvolto anche un custode giudiziario, segno che la questione si è innestata su una procedura esecutiva: capire se un bene è comune o esclusivo cambia il perimetro di ciò che viene pignorato e venduto all'asta.

L'inquadramento normativo

Il riferimento è l'art. 1117 del codice civile, che elenca le parti comuni dell'edificio — tra cui scale, androni, portici e ogni struttura destinata all'uso e al servizio comune. La norma opera come presunzione legale di condominialità: i beni con funzione servente si presumono comuni, salvo che il titolo (l'atto di acquisto originario o il regolamento contrattuale) disponga diversamente.

Si parla di presunzione perché la legge assume come vero un fatto — la comunione — finché non emerge una prova contraria qualificata. E qui sta il punto decisivo affrontato dalla Cassazione: quale prova serve per superare quella presunzione?

La Corte ha chiarito che i dati catastali non hanno valore costitutivo del diritto di proprietà. Il catasto ha funzione fiscale e inventariale: fotografa una situazione ai fini tributari, non stabilisce chi sia il titolare del bene. Di conseguenza, l'intestazione catastale a un solo proprietario non basta, da sola, a escludere la comunione. Occorre un titolo originario che riservi espressamente la proprietà esclusiva.

Perché la pronuncia conta

L'aspetto più significativo è l'estensione della presunzione oltre il singolo condominio. Scale e portico servivano due edifici strutturalmente autonomi: la Cassazione riconosce che, in presenza di beni funzionali a più fabbricati, può configurarsi una comunione anche tra proprietari di stabili distinti (il cosiddetto condominio parziale o la comunione tra edifici contigui).

È una lettura sostanziale, ancorata alla funzione del bene più che alla sua collocazione formale. Se una struttura serve concretamente l'accesso e l'uso di più unità, la sua destinazione oggettiva prevale sulle risultanze burocratiche.

Implicazioni pratiche

Per chi acquista, vende o è coinvolto in una procedura esecutiva le conseguenze sono concrete:

• Compravendite: un bene ritenuto esclusivo sulla base del catasto potrebbe rivelarsi comune. Ciò incide sul valore, sulle spese di manutenzione e sui diritti d'uso di terzi.
• Esecuzioni immobiliari: il custode e i creditori devono verificare l'effettiva titolarità del bene prima di includerlo nella vendita. Un errore espone a contestazioni post-aggiudicazione.
• Liti tra vicini: chi rivendica l'uso esclusivo di scale o portici comuni parte da una posizione debole, se non dispone di un titolo che escluda la comunione.

Il principio riequilibra i rapporti a favore della destinazione oggettiva del bene, riducendo il peso probatorio delle sole carte catastali.

Cosa fare in concreto

1. Recuperate il titolo originario di acquisto e l'eventuale regolamento di natura contrattuale: sono gli unici documenti idonei a escludere o confermare la comunione.
2. Non fondate le vostre pretese sul solo dato catastale: in giudizio ha valore indiziario, non risolutivo.
3. Verificate la funzione concreta del bene contestato — a quali unità serve realmente l'accesso o il collegamento — prima di rivendicarne l'uso esclusivo.
4. In sede di acquisto o partecipazione ad asta, richiedete un'analisi documentale sulla titolarità delle parti servi e condivise.
5. Consigliamo, in caso di contenzioso o operazione dubbia, di far esaminare titolo e stato dei luoghi da un professionista prima di assumere posizioni definitive.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*