Bilanci condominiali: l'approvazione non deve seguire l'ordine cronologico
Una recente pronuncia del Tribunale di Napoli (sent. 5036/2025) affronta un dubbio ricorrente: l'assemblea è obbligata ad approvare i bilanci condominiali in sequenza cronologica? La risposta è negativa, salvo diversa previsione del regolamento contrattuale. Una decisione che ridimensiona molte impugnazioni fondate su presunti vizi procedurali e offre criteri chiari ad amministratori e condomini.
Il caso
Un condomino impugnava la delibera assembleare lamentando che l'assemblea avesse approvato il bilancio di un esercizio senza aver prima approvato quelli degli anni precedenti. Secondo la tesi dell'impugnante, questo salto cronologico avrebbe reso la delibera invalida.
Il Tribunale di Napoli, sezione VI civile, con sentenza del 21 maggio 2025, ha respinto la ricostruzione, enunciando un principio di ordine generale: non esiste alcuna norma che imponga all'assemblea di approvare i rendiconti condominiali seguendo la successione temporale degli esercizi.
Inquadramento normativo
La gestione contabile del condominio è disciplinata dall'art. 1130, n. 10, del Codice civile, che impone all'amministratore di redigere il rendiconto annuale della gestione e di convocare l'assemblea per la relativa approvazione. L'art. 1130-bis c.c. descrive il contenuto del rendiconto (registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota sintetica esplicativa).
Nessuna di queste disposizioni, però, stabilisce un vincolo di sequenza. Il legislatore impone *che* i bilanci siano approvati, non *in quale ordine*. Si tratta di una differenza non banale: in assenza di un obbligo espresso, l'assemblea conserva la propria autonomia organizzativa.
L'unica eccezione riguarda il regolamento contrattuale, cioè quel regolamento accettato da tutti i condomini o richiamato negli atti di acquisto, che può contenere clausole più stringenti. Se il regolamento prevede espressamente l'approvazione in ordine cronologico, quella previsione vincola l'assemblea. In mancanza, vige la regola della libertà procedurale.
Perché la distinzione conta
Il punto centrale della decisione è che l'omessa o ritardata approvazione di un bilancio non determina un vizio insanabile. Si tratta di un'irregolarità regolarizzabile: l'assemblea può sempre tornare sui propri passi e deliberare, in un momento successivo, sugli esercizi rimasti in sospeso.
Questa impostazione è coerente con la natura del rendiconto condominiale, che fotografa la gestione di un singolo esercizio e non presuppone necessariamente la chiusura formale di quello precedente. Ogni annualità mantiene una propria autonomia contabile.
La conseguenza pratica è rilevante: chi impugna una delibera limitandosi a eccepire il mancato rispetto dell'ordine cronologico, senza indicare un danno concreto o una violazione del regolamento, rischia di vedere respinta la domanda.
Implicazioni pratiche
Per l'amministratore, la pronuncia conferma un margine di manovra operativo. Quando la gestione contabile presenta arretrati, ad esempio bilanci di esercizi passati non ancora approvati, è possibile portare in assemblea prima l'esercizio più recente e recuperare in seguito le annualità pregresse, senza che ciò comprometta la validità delle delibere adottate.
Per il condomino, il messaggio è altrettanto chiaro. L'impugnazione della delibera va costruita su vizi sostanziali: errori nei conteggi, violazione dei criteri di ripartizione, difetto di convocazione, carenza del contenuto minimo del rendiconto. Il solo argomento dell'ordine cronologico, da solo, difficilmente regge.
Resta fermo che una gestione ordinata e tempestiva dei bilanci è comunque preferibile. L'autonomia riconosciuta dalla giurisprudenza non autorizza accumuli e ritardi, che generano confusione contabile e contenzioso. È una facoltà, non un metodo di lavoro.
Cosa fare in concreto
- Verificate il regolamento condominiale. Controllate se esiste una clausola contrattuale che imponga l'approvazione in ordine cronologico: in quel caso il vincolo è pienamente operativo.
- Se siete amministratori, regolarizzate quanto prima gli esercizi non ancora approvati, convocando apposita assemblea anche per le annualità arretrate.
- Se siete condomini e intendete impugnare, non limitatevi al rilievo cronologico: individuate vizi sostanziali del rendiconto e un pregiudizio concreto.
- Documentate ogni passaggio. Verbali, convocazioni e rendiconti devono essere conservati con precisione, perché l'onere di provare l'irregolarità grava su chi la invoca.
- Rispettate i termini. L'impugnazione delle delibere condominiali va proposta entro trenta giorni (art. 1137 c.c.); un ritardo rende la delibera inattaccabile a prescindere dal merito.
Disclaimer
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
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