Bilanci condominiali: l'ordine cronologico non è obbligatorio

Il caso

Un condomino aveva impugnato la delibera assembleare che approvava il rendiconto di un esercizio, sostenendo che l'assemblea non potesse pronunciarsi su un bilancio senza aver prima approvato quelli degli anni precedenti. In sostanza, secondo la tesi dell'impugnante, i conti andrebbero validati uno dopo l'altro, in sequenza temporale, pena l'invalidità della delibera.

Il Tribunale di Napoli, VI sezione civile, ha respinto questa impostazione. Con la sentenza n. 5036 del 21 maggio 2025 ha chiarito che non esiste alcuna disposizione di legge che subordini l'approvazione di un bilancio alla preventiva approvazione di quelli anteriori.

Inquadramento normativo

La disciplina del rendiconto condominiale è contenuta nell'art. 1130-bis del Codice civile, introdotto dalla riforma del 2012 (legge n. 220/2012). La norma indica il contenuto del rendiconto — registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa — ma non detta alcuna regola sull'ordine con cui le gestioni debbano essere sottoposte all'assemblea.

Anche l'art. 1135 c.c., che attribuisce all'assemblea la competenza ad approvare il rendiconto annuale dell'amministratore, tace sul punto. Il legislatore, dunque, non ha mai imposto una sequenza cronologica vincolante.

Il Tribunale ne trae una conseguenza lineare: in assenza di una previsione espressa, l'assemblea è libera di deliberare su un singolo esercizio, anche se le gestioni precedenti non sono state ancora approvate. L'unico limite deriva dal regolamento contrattuale — cioè quello accettato da tutti i condomini o richiamato negli atti d'acquisto — che può introdurre vincoli procedurali più stringenti. In quel caso, la regola pattizia prevale.

Un ulteriore profilo affrontato dalla pronuncia riguarda la regolarizzazione successiva: l'eventuale omissione o lacuna relativa a una gestione pregressa non rende invalida la delibera sull'esercizio corrente, ma può essere sanata in seguito, con una successiva approvazione mirata.

Implicazioni pratiche

Per gli amministratori la pronuncia riduce un rischio concreto: quello di vedersi annullare delibere valide per il solo fatto di non aver rispettato una sequenza temporale che la legge, in realtà, non richiede.

Per i condomini, invece, il margine di contestazione si restringe. Non basta lamentare che un bilancio sia stato approvato "fuori ordine" per ottenere l'annullamento della delibera. Occorre dimostrare un vizio sostanziale — ad esempio l'inattendibilità dei conti o la violazione di una regola del regolamento contrattuale.

Resta ferma la possibilità di impugnare le delibere viziate nel merito, nei termini e secondo le modalità dell'art. 1137 c.c. Il principio affermato dal Tribunale riguarda la forma della sequenza, non la legittimità dei contenuti.

Va ricordato, infine, che si tratta di una pronuncia di merito di primo grado: orienta, ma non vincola altri giudici. Il quadro potrà consolidarsi con ulteriori decisioni.

Cosa fare in concreto

• Verificate il regolamento contrattuale del vostro condominio: se prevede vincoli sull'ordine di approvazione dei bilanci, quella regola prevale sul principio generale.
• Amministratori: documentate ogni gestione in modo autonomo e completo, così da poter sottoporre all'assemblea anche singoli esercizi senza dipendere dall'approvazione dei precedenti.
• Condomini: concentrate eventuali contestazioni sul merito dei conti — attendibilità delle poste, giustificativi, criteri di ripartizione — e non sulla sola successione temporale.
• Rispettate i termini di impugnazione previsti dall'art. 1137 c.c.: trenta giorni dalla delibera per i presenti dissenzienti o astenuti, dalla comunicazione del verbale per gli assenti.
• Chiedete una verifica preventiva del verbale e della documentazione contabile prima di avviare un contenzioso, per valutare l'effettiva fondatezza dei motivi.

La decisione del Tribunale di Napoli offre un criterio utile per distinguere tra irregolarità formali, spesso sanabili, e vizi sostanziali che giustificano l'impugnazione. Una distinzione che conviene tenere presente prima di portare la questione davanti al giudice.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*