Bilancio condominiale: cassa o competenza? Il criterio misto del rendiconto

Il tema

Come va scritto il bilancio del condominio? Per cassa, registrando solo le somme effettivamente incassate e pagate nell'anno, oppure per competenza, imputando costi e ricavi all'esercizio cui si riferiscono a prescindere dai movimenti di denaro?

La risposta accolta dall'orientamento di legittimità è che non si applica un criterio unico. Il rendiconto condominiale combina entrambi i metodi, con regole diverse per ciascuna delle sue componenti. Si tratta di un orientamento consolidato: in mancanza di una pronuncia univoca che chiuda ogni questione, conviene ragionare sulla struttura disegnata dalla norma più che su un singolo precedente.

Inquadramento normativo

La disciplina di contenuto e struttura del rendiconto è dettata dall'art. 1130-bis del Codice civile, introdotto dalla riforma del condominio (legge n. 220/2012). La norma prevede tre componenti:

• il registro di contabilità, dove si annotano in ordine cronologico le entrate e le uscite, voce per voce: qui domina il criterio di cassa (conta il movimento effettivo di denaro);
• il riepilogo finanziario, che fotografa la situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le eventuali riserve;
• la nota sintetica esplicativa, che illustra i criteri seguiti e dà conto dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

È proprio nel riepilogo finanziario e nella nota che entra in gioco il criterio di competenza: vanno evidenziati i crediti del condominio (ad esempio le quote deliberate ma non ancora versate dai morosi) e i debiti verso fornitori, anche se non liquidati nell'esercizio.

Da tenere distinto l'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che non disciplina la struttura del rendiconto ma la riscossione dei contributi e l'azione dell'amministratore verso i condòmini morosi. È la norma che consente di ottenere il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo sulla base dello stato di ripartizione approvato.

Perché il criterio misto

La ragione è di trasparenza. Se il rendiconto seguisse solo la cassa, le morosità sparirebbero dal quadro: una quota deliberata e non incassata non comparirebbe da nessuna parte, occultando la reale esposizione del condominio. Se seguisse solo la competenza, si perderebbe la fotografia dei flussi effettivi di denaro, cioè di quanto è realmente entrato e uscito dalla cassa comune.

Il metodo misto serve a far convivere le due esigenze: il movimento reale di denaro nel registro di contabilità, la posizione di crediti e debiti nel riepilogo e nella nota.

Implicazioni pratiche

Per l'amministratore. Il rendiconto va costruito tenendo separati i piani. Un documento che confonde cassa e competenza, o che omette i crediti verso i morosi, rischia di non rappresentare in modo veritiero la situazione del condominio. La nota sintetica esplicativa non è un adempimento formale: è lo strumento che rende leggibile il quadro.

Per i proprietari. Un rendiconto leggibile consente di verificare la reale solidità della gestione: quanto è in cassa, quanto è dovuto ai fornitori, quanto resta da incassare dai condòmini in ritardo. L'assenza di queste voci è un segnale da non sottovalutare.

Delibera di approvazione e impugnazione

Un rendiconto carente non comporta l'automatica caducazione della delibera che lo approva. Per la giurisprudenza, il vizio rileva quando incide sulla comprensibilità e veridicità del documento, non per ogni irregolarità formale.

Sul piano dei rimedi vale la distinzione fissata dalle Sezioni Unite (Cass. SU n. 9839/2021): la delibera affetta da vizi di contenuto è di regola annullabile, non nulla. L'annullamento si chiede ex art. 1137 c.c. entro il termine di trenta giorni, che decorre dalla delibera per i condòmini dissenzienti presenti e dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Decorso il termine senza impugnazione, la delibera diventa definitiva. La nullità, residuale, resta riservata ai casi più gravi (ad esempio oggetto impossibile o illecito).

Cosa fare in concreto

1. Tenere distinti i tre documenti del rendiconto: registro di contabilità (cassa), riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa (competenza).
2. Far emergere sempre crediti e debiti, in particolare le quote deliberate e non incassate dai morosi.
3. Redigere una nota esplicativa che chiarisca i criteri adottati e i rapporti in corso.
4. Conservare i giustificativi di spesa a supporto delle voci del registro.
5. È opportuno verificare la coerenza strutturale del rendiconto prima della convocazione assembleare, per ridurre il rischio di contestazioni.

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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners – Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*