Bonus prima casa e immobile già posseduto: quando l'inidoneità apre l'agevolazione

Il fatto

Il bonus prima casa consente di applicare un'imposta di registro ridotta (2% anziché 9%) sull'acquisto dell'abitazione, oltre ad agevolazioni su IVA e imposte ipotecarie e catastali. Uno dei requisiti richiede che l'acquirente non sia già titolare, nel medesimo Comune, di un'altra abitazione idonea.

La domanda pratica è ricorrente: cosa accade se l'immobile già posseduto esiste, ma è troppo piccolo o comunque inservibile per la famiglia? La sezione tributaria della Cassazione ha chiarito che l'idoneità non va valutata solo in astratto, ma anche in relazione alle concrete esigenze del nucleo familiare.

Inquadramento normativo

La disciplina è contenuta nella Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 131/1986 (Testo Unico dell'imposta di registro). La norma pone due ordini di condizioni distinte.

Il requisito comunale: l'acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa nel Comune dove si trova l'immobile da acquistare.

Il requisito nazionale: l'acquirente non deve essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di diritti su altra abitazione acquistata a sua volta con le agevolazioni prima casa. Sono due piani diversi che non vanno confusi: il primo guarda al singolo Comune, il secondo all'intero Paese.

A questi si aggiunge il requisito della residenza: chi non risiede già nel Comune dell'immobile deve trasferirvi la residenza entro diciotto mesi dall'acquisto, a pena di decadenza dal beneficio (Nota II-bis, lett. a). È un elemento spesso trascurato ma centrale nella pianificazione dell'operazione.

L'orientamento della Cassazione tributaria

La giurisprudenza di legittimità ha progressivamente ammesso che l'immobile già posseduto non impedisce il bonus quando risulti inidoneo all'uso abitativo per la famiglia.

Si distinguono due tipi di inidoneità. Quella oggettiva riguarda immobili non abitabili per stato di fatto o di diritto: fabbricato inagibile, collabente, privo dei requisiti minimi di abitabilità. Quella soggettiva attiene invece all'inadeguatezza rispetto alle esigenze concrete del nucleo, ad esempio per dimensioni troppo ridotte rispetto al numero dei componenti.

Su questa seconda ipotesi la Cassazione ha aperto in più occasioni (tra le altre, Cass. civ., Sez. V, ord. n. 2565/2018 e successive pronunce conformi della sezione tributaria), riconoscendo che un alloggio soggettivamente inidoneo non integra il possesso di "altra casa di abitazione" ostativo al beneficio.

Resta però controversa la posizione di chi ha concesso l'immobile in locazione: la messa a reddito può essere letta come segno di idoneità dell'immobile, indebolendo la tesi dell'inutilizzabilità. Su questo profilo l'orientamento è ancora in evoluzione e la valutazione va condotta caso per caso.

Implicazioni pratiche

Per chi acquista, il messaggio è duplice. Da un lato l'agevolazione non è preclusa in automatico dalla mera titolarità di un altro immobile nello stesso Comune. Dall'altro, il beneficio non è concesso su semplice dichiarazione: l'inidoneità va provata e documentata.

L'onere della prova grava sul contribuente. In caso di verifica, sarà lui a dover dimostrare che l'immobile già posseduto è inadeguato, con elementi oggettivi e non con valutazioni meramente soggettive o di comodo. L'Agenzia delle Entrate tende a interpretare restrittivamente questi presupposti.

Attenzione, infine, a non sovrapporre i due requisiti: l'inidoneità rileva soprattutto sul piano comunale. Chi ha già acquistato un'altra casa col bonus prima casa deve fare i conti anche col requisito nazionale, che segue regole proprie.

Cosa fare in concreto

• Verificate la classificazione dell'immobile già posseduto: visura catastale, categoria, superficie, stato di abitabilità e agibilità sono i primi dati da acquisire.
• Documentate l'inidoneità con elementi tecnici oggettivi: relazione di un tecnico abilitato su metrature e vivibilità, certificati sullo stato dei luoghi, composizione del nucleo familiare.
• Valutate con prudenza il caso dell'immobile locato: se è a reddito, considerate che la tesi dell'inutilizzabilità è più esposta a contestazione.
• Pianificate la residenza: se non risiedete nel Comune, ricordate il trasferimento entro diciotto mesi per non decadere dal beneficio.
• Conservate ogni documento a supporto della dichiarazione resa in atto: in caso di controllo, la prova spetta a voi.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.