Cadute su scale bagnate: il condominio paga anche se la pulizia è in appalto
La giurisprudenza è ferma: il condominio è custode delle parti comuni ex art. 2051 c.c. L'aver affidato le pulizie a una ditta esterna non sposta la responsabilità verso il condomino o il terzo che scivola.
Inquadramento normativo
L'art. 2051 c.c. stabilisce una responsabilità oggettiva del custode per i danni cagionati dalle cose in custodia, salvo prova del caso fortuito. Il condominio, quanto alle parti comuni — ivi comprese le scale ex art. 1117 c.c. — è custode in senso pieno, attraverso il proprio amministratore.
La Cassazione ha più volte ribadito che l'esternalizzazione del servizio di pulizia a una ditta terza non interrompe il rapporto di custodia: il custode resta il condominio, perché la cosa rimane nella sua disponibilità giuridica e di fatto. La ditta è ausiliario; il danneggiato agisce contro il condominio e, eventualmente, anche contro l'appaltatore in solido.
Implicazioni pratiche
Per l'amministratore di condominio, la pronuncia ha effetti concreti immediati. La stipula di un contratto di appalto con la ditta di pulizie, anche se ben redatto, non basta a deresponsabilizzare il condominio verso il terzo danneggiato. Il condominio resta esposto in prima linea.
Il caso fortuito — unica via di esonero — è inteso in senso restrittivo. Non è "caso fortuito" il fatto che la pavimentazione fosse bagnata per pulizie in corso; è invece evento prevedibile e prevenibile con una corretta segnaletica e un'organizzazione dei tempi.
La rivalsa verso l'appaltatore opera solo se il contratto la prevede in modo chiaro e se la ditta è patrimonialmente solida.
Cosa fare in concreto
- Verifica la polizza RC del condominio. Controlla i massimali per danni a terzi su parti comuni.
- Inserisci nel contratto d'appalto la clausola di manleva. Obbliga la ditta a tenere indenne il condominio.
- Imponi protocolli operativi alla ditta. Cartelli "pavimento bagnato", pulizie in fasce orarie a basso transito.
- Documenta la diligenza del condominio. Verbali assembleari, comunicazioni, controlli periodici.
- Reagisci tempestivamente all'evento. Foto del luogo, testimoni, verbale, denuncia all'assicurazione.
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati. Non costituisce parere legale.
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