Tabelle millesimali: quando e come si possono modificare

Il fatto e perché conta

Le tabelle millesimali sono il documento che assegna a ogni unità immobiliare un valore proporzionale, espresso in millesimi, sul valore complessivo dell'edificio. Da quel valore dipendono due cose pratiche: quanto ciascuno paga delle spese comuni e quanto pesa il suo voto in assemblea.

Proprio perché toccano portafoglio e diritti, modificarle è un'operazione delicata. La domanda ricorrente è: serve sempre il consenso di tutti i condomini, oppure può bastare una maggioranza? La risposta dipende dal motivo della modifica.

Inquadramento normativo

La norma di riferimento è l'art. 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile. Il principio generale è che i valori espressi nelle tabelle, e quindi la ripartizione che ne deriva, possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Ciò perché le tabelle, di regola, hanno natura contrattuale: incidono su diritti soggettivi e non possono essere imposte a chi non vi acconsente.

Lo stesso articolo, però, prevede due eccezioni in cui è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (il quorum dell'art. 1136, secondo comma, del Codice civile):

• quando risulta che le tabelle sono conseguenza di un errore;
• quando, per mutate condizioni di una parte dell'edificio (sopraelevazione, incremento di superfici, costruzione di nuovi piani o porzioni), è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare, anche di un solo condòmino.

In questi due casi non si parla di una libera rivalutazione "a piacere", ma di una rettifica giustificata da un presupposto oggettivo. Per *errore* la giurisprudenza intende la divergenza tra il valore reale dell'unità e quello attribuito in tabella, dovuta a un'erronea valutazione dei dati di fatto (superficie, altezza, esposizione, destinazione): non rilevano invece i meri ripensamenti soggettivi o le variazioni di mercato.

Implicazioni pratiche

Per il singolo condòmino la distinzione è decisiva. Se la modifica rientra nelle due eccezioni, è esposto a una delibera assunta a maggioranza che può ridurre o aumentare i suoi millesimi anche contro la sua volontà. Se invece si tratta di una revisione che non poggia su errore o su mutamenti strutturali, una delibera priva del consenso unanime è viziata e impugnabile.

Per l'amministratore il rischio è procedurale: convocare l'assemblea con il quorum sbagliato espone la delibera a impugnazione e può tradursi in responsabilità per i costi del contenzioso. È quindi essenziale individuare con precisione, già nell'ordine del giorno, il titolo giuridico su cui si fonda la richiesta di modifica.

Va ricordato che le tabelle allegate o richiamate da un regolamento contrattuale non assumono automaticamente natura contrattuale per ciò solo: ciò che conta è se la ripartizione recepisce un accordo derogatorio ai criteri legali oppure si limita a tradurre in millesimi i criteri di legge. Nel primo caso la modifica resta ancorata all'unanimità; nel secondo possono operare le eccezioni dell'art. 69.

Cosa fare in concreto

• Verificate la natura della tabella: accertate se deriva da un accordo contrattuale tra i condomini o se traduce semplicemente i criteri legali di ripartizione. Da qui dipende il quorum.
• Documentate il presupposto della modifica: in caso di errore o di mutamenti strutturali, raccogliete una perizia tecnica che quantifichi la divergenza dei valori, in particolare la soglia del quinto.
• Formulate un ordine del giorno chiaro: indicate espressamente la base giuridica (art. 69 disp. att. c.c.) e il quorum applicato, così da rendere tracciabile la legittimità della delibera.
• Conservate la prova del voto: verbalizzate presenze, millesimi rappresentati e maggioranze raggiunte, perché in caso di impugnazione saranno il primo elemento di valutazione.
• Valutate l'impugnazione nei termini: il condòmino dissenziente che ritenga viziata la delibera deve attivarsi nei termini di legge; consigliamo di non lasciar decorrere il periodo utile prima di un confronto tecnico.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.