Cancello condominiale: sufficiente la maggioranza semplice

Il caso

La questione ricorre spesso nelle assemblee: chiudere l'accesso al cortile o all'androne con un cancello serve la maggioranza semplice o quella qualificata? La differenza non è di poco conto. Le innovazioni richiedono infatti maggioranze più alte e sono più esposte al rischio di impugnazione.

La Corte di Cassazione ha ribadito che l'installazione di un cancello a protezione delle parti comuni non costituisce innovazione. Si tratta di un intervento diretto a migliorare il godimento e la sicurezza del bene esistente, non a modificarne la destinazione o la struttura. Per questo è sufficiente la maggioranza semplice prevista per l'ordinaria gestione.

Inquadramento normativo

Il punto di partenza è l'art. 1117 c.c., che elenca le parti comuni dell'edificio: tra queste rientrano gli accessi, i cortili e gli androni, spazi per loro natura destinati all'uso di tutti i condomini.

L'art. 1102 c.c. consente a ciascun condomino di apportare alle cose comuni le modifiche necessarie per il migliore godimento, purché non ne alteri la destinazione né impedisca agli altri di farne pari uso. Il cancello, nella lettura della Cassazione, si colloca in questa cornice: non trasforma il bene, lo rende semplicemente più fruibile e sicuro.

Decisivo è l'art. 1136 c.c., che disciplina i quorum assembleari. Le innovazioni ai sensi dell'art. 1120 c.c. esigono maggioranze qualificate (numero di condomini e quote millesimali rafforzate). La delibera che approva un cancello, invece, ricade tra le decisioni ordinarie: basta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio in prima convocazione, con soglie ridotte in seconda.

La ragione è chiara: si distingue tra l'opera che modifica in modo sostanziale la cosa comune (innovazione) e quella che ne agevola l'uso senza snaturarla (miglioria). Solo la prima giustifica il quorum rafforzato.

Implicazioni pratiche

Per l'amministratore e per l'assemblea la conseguenza è concreta. Una delibera sul cancello approvata a maggioranza semplice è valida e difficilmente impugnabile sotto il profilo del quorum. Cade quindi uno degli argomenti tipici del condomino dissenziente che voglia bloccare l'intervento.

Attenzione però ai limiti dell'art. 1102 c.c. Il cancello non deve impedire agli altri condomini l'uso della parte comune. Ogni avente diritto deve poter accedere: significa garantire chiavi, telecomandi o codici a tutti, senza esclusioni.

Il profilo è delicato quando nel condominio operano attività commerciali. Il proprietario di un fondo con clientela ha interesse a un passaggio libero. Un cancello che ostacoli l'accesso del pubblico può compromettere il godimento del suo immobile e aprire un contenzioso diverso, non più sul quorum ma sull'uso legittimo del bene.

Cosa fare in concreto

1. Verificate la natura dell'intervento. Prima di convocare l'assemblea, accertate che il cancello sia una miglioria e non modifichi la destinazione dell'accesso: solo così vale la maggioranza semplice.

1. Redigete un ordine del giorno preciso. Indicate collocazione, caratteristiche e modalità di apertura del cancello, per evitare contestazioni sul contenuto della delibera.

1. Garantite l'accesso a tutti. Prevedete espressamente la consegna di chiavi o dispositivi a ogni condomino e, se presenti, alle attività commerciali e alla loro clientela.

1. Valutate la posizione dei fondi commerciali. Se un locale ha bisogno di passaggio pubblico, disciplinate orari e modalità per non pregiudicarne l'attività.

1. Verbalizzate con cura. Riportate quorum, voti e presenze in modo completo: un verbale accurato è la prima difesa contro l'impugnazione.

Consigliamo di far precedere la delibera da una verifica tecnica sulle modalità di apertura e da un confronto con eventuali soggetti portatori di interessi specifici, così da ridurre il rischio di conflitti dopo l'installazione.

Disclaimer

Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.