Canone concordato: le agevolazioni fiscali per proprietari e inquilini
Affittare a canone concordato conviene sul piano fiscale: cedolare secca ridotta, base imponibile IMU ridotta e detrazioni per l'inquilino. Le agevolazioni, però, scattano solo se il contratto rispetta i requisiti della L. 431/1998 e degli accordi territoriali. Un errore formale può far perdere i benefici. Vediamo cosa spetta e come non sbagliare.
Il quadro di riferimento
Il contratto a canone concordato è disciplinato dall'art. 2, comma 3, della L. 9 dicembre 1998 n. 431. A differenza del canone libero (4+4), qui l'importo dell'affitto non è determinato liberamente dalle parti, ma entro i limiti fissati dagli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, in attuazione del D.M. 16 gennaio 2017 (che ha sostituito il precedente D.M. 30/12/2002).
La durata tipica è 3+2: tre anni iniziali, con proroga di due. In cambio della limitazione del canone, lo Stato e i Comuni riconoscono un pacchetto di agevolazioni che rende questa formula concretamente competitiva rispetto alla locazione a canone libero.
Le agevolazioni per il proprietario
Cedolare secca ridotta. L'imposta sostitutiva scende dal 21% (canone libero) al 10%, ma solo per gli immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa o in quelli colpiti da calamità. La cedolare sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo.
IMU ridotta. La base imponibile IMU è ridotta del 25%: l'imposta si calcola quindi sul 75% del valore. I Comuni possono inoltre deliberare aliquote di favore per chi affitta a canone concordato.
Registro ridotto (per chi non opta per la cedolare). Chi tassa il canone in modo ordinario beneficia di una riduzione della base imponibile ai fini dell'imposta di registro (si applica sul 70% del canone).
Per gli edifici di interesse storico e artistico vincolati restano ferme le ulteriori riduzioni previste dalla normativa di settore, cumulabili nei limiti di legge.
Le agevolazioni per l'inquilino
L'inquilino che destina l'immobile ad abitazione principale ha diritto a una detrazione IRPEF graduata in base al reddito complessivo:
- fino a 15.493,71 euro: detrazione più elevata;
- tra 15.493,71 e 30.987,41 euro: detrazione ridotta;
- oltre tale soglia: nessuna detrazione.
Sono previste detrazioni maggiorate per i giovani e per i lavoratori che si trasferiscono per motivi di lavoro, secondo le condizioni fissate dal TUIR.
Il vincolo dell'attestazione di conformità
Qui si concentra il rischio pratico. Le agevolazioni non spettano automaticamente: il canone deve rientrare nei parametri dell'accordo territoriale del Comune in cui si trova l'immobile.
Quando il contratto non è assistito dalle organizzazioni firmatarie, è necessaria un'attestazione di rispondenza rilasciata da una delle associazioni di categoria. Senza tale attestazione, l'Agenzia delle Entrate può disconoscere la cedolare al 10% e le altre agevolazioni.
La Cassazione ha più volte ribadito il carattere imperativo delle norme sul canone (in questo senso già Cass. 23 febbraio 2007 n. 4251): la pattuizione di un canone superiore ai limiti è nulla per la parte eccedente, con possibilità per il conduttore di chiedere la restituzione delle somme pagate in più.
Cosa cambia per chi affitta
Per il proprietario il beneficio è tangibile: cedolare quasi dimezzata e IMU alleggerita. Ma il vantaggio si perde interamente se il contratto è impostato male, se il canone sfora i parametri o se manca l'attestazione. Per l'inquilino, il diritto alla detrazione dipende dalla corretta registrazione del contratto e dalla destinazione ad abitazione principale.
Cosa fare in concreto
- Verificate l'accordo territoriale del Comune dove si trova l'immobile prima di fissare il canone: i parametri variano da città a città.
- Richiedete l'attestazione di rispondenza se il contratto non è assistito dalle organizzazioni firmatarie: è la condizione per non perdere le agevolazioni.
- Optate espressamente per la cedolare secca in dichiarazione o all'atto della registrazione, controllando che ricorrano i presupposti territoriali per l'aliquota al 10%.
- Comunicate al Comune la sussistenza dei requisiti per la riduzione IMU, conservando la documentazione.
- Fate registrare il contratto nei termini e conservate le ricevute dei pagamenti tracciabili: sono la prova che tutela entrambe le parti.
Consigliamo di far esaminare la bozza contrattuale prima della firma: correggere a monte un parametro errato costa molto meno che gestire un contenzioso o un accertamento a valle.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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