Canone concordato e cedolare secca: quando l'agevolazione premia solo il proprietario
Il canone concordato, nato per calmierare gli affitti, si accompagna a una cedolare secca ridotta al 10% che avvantaggia il proprietario. In diversi mercati locali il canone "agevolato" supera quello libero. Analizziamo il quadro normativo e cosa deve controllare chi firma un contratto a canone concordato, per non pagare di più credendo di risparmiare.
Il fatto
Il contratto a canone concordato è nato come strumento di equilibrio tra proprietà e inquilinato: canoni definiti da accordi territoriali, in cambio di sgravi fiscali per chi affitta. Nella pratica, l'incentivo fiscale più forte — la cedolare secca al 10% — beneficia il locatore, mentre il presunto "sconto" per l'inquilino non sempre esiste.
In molte città, i valori fissati dagli accordi territoriali risultano allineati o superiori ai prezzi del mercato libero. Il risultato è che il proprietario ottiene un canone in linea con il mercato e paga un'imposta molto ridotta, mentre l'inquilino firma un contratto presentato come "sociale" senza reale vantaggio economico.
Inquadramento normativo
La disciplina base resta la Legge 431/1998, che all'art. 2, comma 3, prevede i contratti a canone concordato basati sugli accordi territoriali stipulati tra organizzazioni della proprietà e degli inquilini. Il canone non è libero: si determina entro fasce di oscillazione definite localmente in base a zona, superficie e caratteristiche dell'immobile.
La cedolare secca — il regime opzionale che sostituisce IRPEF e relative addizionali sul reddito da locazione — è stata introdotta dal D.Lgs. 23/2011, art. 3. Per i contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa l'aliquota è ridotta al 10% (contro il 21% del regime ordinario). Si aggiungono, sul fronte immobiliare, le riduzioni IMU per gli immobili locati a canone concordato.
Un punto tecnico spesso trascurato: per godere dell'aliquota agevolata, dal 2018 il contratto non assistito dalle associazioni di categoria deve essere accompagnato da un'attestazione di rispetto dell'accordo territoriale rilasciata da un'organizzazione firmataria. In assenza, l'aliquota corretta è quella ordinaria e il canone stesso può essere contestato.
Implicazioni pratiche
Per l'inquilino il rischio è duplice. Primo: pagare un canone qualificato come "concordato" ma di fatto non conforme alle fasce dell'accordo territoriale, quindi potenzialmente più alto del dovuto. Secondo: accettare un contratto privo della necessaria attestazione, con effetti sulla validità del canone pattuito.
Per il proprietario il vantaggio fiscale è concreto, ma condizionato: la cedolare al 10% regge solo se il contratto rispetta davvero i parametri locali e la documentazione è completa. Un'attestazione mancante o un canone fuori fascia possono esporre a rettifiche fiscali e a contestazioni sul canone.
È utile ricordare che l'inquilino può chiedere la verifica della congruità del canone anche dopo la firma. Se il canone supera i limiti dell'accordo territoriale, la parte eccedente non è dovuta e può essere ripetuta, cioè richiesta indietro, nei termini di prescrizione.
Cosa fare in concreto
- Verifica l'accordo territoriale del Comune di riferimento prima di firmare: consulta le fasce di canone per zona e superficie e confronta il valore proposto.
- Pretendi l'attestazione di conformità rilasciata da un'organizzazione firmataria quando il contratto non è assistito: senza, l'agevolazione e il canone stesso sono contestabili.
- Controlla la qualificazione del contratto: assicurati che sia realmente a canone concordato (art. 2, comma 3, L. 431/1998) e non un canone libero mascherato.
- Confronta con il mercato libero: se il canone "concordato" è pari o superiore ai prezzi correnti, valuta se l'operazione conviene davvero.
- Conserva tutta la documentazione (contratto, attestazione, ricevute) e, in caso di dubbi sulla congruità, fai valutare la posizione prima di avviare azioni di ripetizione.
Il canone concordato resta uno strumento legittimo e, dove applicato correttamente, utile. Il problema non è la norma, ma il suo uso distorto. Consigliamo di trattare l'etichetta "sociale" come un dato da verificare, non da accettare per fiducia: la convenienza va misurata sui numeri dell'accordo territoriale, non sulle definizioni contrattuali.
Disclaimer
Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.
Ogni contratto ha il suo equilibrio.
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