Affitto con canone troppo basso e acquisto all'asta: quando la locazione è opponibile

Il problema: comprare all'asta con l'inquilino dentro

L'aggiudicatario di un immobile in sede esecutiva si chiede, giustamente, se dovrà rispettare un contratto di locazione già in essere. La risposta non è mai automatica: dipende da una serie di requisiti che la legge pone in ordine preciso. Attribuire tutto al solo canone "vile" è un errore diffuso che può costare caro in fase di offerta.

Inquadramento normativo: i presupposti dell'opponibilità

La materia è regolata dall'art. 2923 cod. civ., che disciplina gli effetti dell'espropriazione sulle locazioni. La valutazione va fatta per gradi, perché i presupposti sono cumulativi.

Primo requisito: la data certa anteriore al pignoramento. Le locazioni consentite dall'amministrazione giudiziale, o comunque dal debitore, sono opponibili all'aggiudicatario soltanto se hanno data certa anteriore al pignoramento. La "data certa" è una data opponibile ai terzi: nasce, ad esempio, dalla registrazione del contratto o da altri elementi che la legge ritiene idonei. Se il contratto è successivo al pignoramento, o se la sua data non è certa, la locazione non è opponibile e il discorso si chiude qui.

Secondo requisito: la trascrizione per i contratti ultranovennali. Le locazioni di durata superiore a nove anni sono opponibili all'acquirente solo se trascritte anteriormente al pignoramento. È una regola di pubblicità immobiliare che tutela chi acquista.

Terzo filtro: il canone vile. Solo quando i requisiti precedenti sono soddisfatti entra in gioco la regola sul canone basso. L'art. 2923 cod. civ. prevede che l'aggiudicatario non sia tenuto a rispettare la locazione quando il prezzo convenuto (il canone) sia inferiore di un terzo al giusto prezzo oppure a quello risultante da precedenti locazioni. Sono due parametri alternativi: il "giusto prezzo" è il valore locativo di mercato; il "canone di precedenti locazioni" è il riferimento storico del medesimo immobile. La norma consente di usare l'uno o l'altro.

In altri termini: il canone vile non decide da solo l'opponibilità. È un ulteriore motivo di non opponibilità che opera dentro il quadro degli altri requisiti.

Cosa dice la giurisprudenza di merito

La giurisprudenza di merito ha in più occasioni applicato questa regola per "liberare" l'aggiudicatario da contratti con canoni manifestamente fuori mercato, spesso stipulati in prossimità della procedura. L'orientamento valorizza il ruolo del CTU, chiamato a stimare il valore locativo e a confrontarlo con il canone pattuito, e quello del giudice dell'esecuzione nella verifica dei presupposti. Resta un accertamento di fatto, caso per caso: non esiste automatismo.

Implicazioni pratiche

Per l'aggiudicatario: non basta leggere l'importo del canone. Occorre ricostruire la data certa, verificare l'eventuale trascrizione e, solo dopo, valutare il raffronto tra canone e valore di mercato. Un contratto regolare e con canone congruo è di norma opponibile e andrà rispettato.

Per il conduttore: la posizione è solida se il contratto ha data certa anteriore al pignoramento, è trascritto quando richiesto e prevede un canone in linea con il mercato. Un canone artificiosamente basso espone al rischio di inopponibilità.

Per il debitore esecutato: stipulare locazioni di comodo a canone ridotto, nella prospettiva dell'asta, è una strategia fragile. La legge offre all'acquirente strumenti precisi per neutralizzarla.

Cosa fare in concreto

1. Leggi la perizia (CTU) e la documentazione della procedura prima di offrire: cerca data del contratto, registrazione, trascrizione e stima del valore locativo.
2. Verifica la data certa rispetto alla data del pignoramento: è il primo filtro, non un dettaglio.
3. Controlla la trascrizione se la locazione supera i nove anni di durata.
4. Confronta il canone con il valore di mercato o con canoni precedenti del medesimo immobile, tenendo presente la soglia di un terzo.
5. Richiedi una valutazione specifica sul singolo contratto prima di formulare l'offerta, perché l'esito dipende dalla combinazione dei presupposti.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.