Casa in comodato e affitto a terzi: chi paga le tasse sui canoni

Il caso tipo

Un proprietario concede l'uso gratuito di un appartamento a un familiare o a un terzo tramite comodato. Il comodatario, anziché abitarlo, lo affitta e incassa i canoni. Quando l'Agenzia delle Entrate ricostruisce la posizione fiscale, chi deve dichiarare quel reddito?

La risposta non è intuitiva. Il dato di partenza è che il reddito dell'immobile resta agganciato a chi ne ha il possesso a titolo di proprietà o di altro diritto reale, non a chi ne ha la mera detenzione in forza di un titolo personale come il comodato.

Inquadramento normativo

La base è l'art. 26 del DPR 917/1986 (TUIR), secondo cui i redditi fondiari «concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale». L'inciso «indipendentemente dalla percezione» è decisivo: il reddito si imputa al possessore anche quando non lo incassa materialmente.

Le categorie dei redditi fondiari sono definite dall'art. 25 TUIR. In linea generale, il reddito dell'immobile è determinato su base catastale; diventa reddito da locazione quando esiste un contratto d'affitto valido riferibile alla sfera del proprietario.

Qui sta il punto tecnico delicato. Il comodato (definito dall'art. 1803 c.c.) attribuisce al comodatario solo la detenzione: non lo rende possessore in senso fiscale. Inoltre l'art. 1804, comma 2, c.c. vieta al comodatario di concedere a terzi il godimento della cosa senza il consenso del comodante. Se il comodatario affitta l'immobile, lo fa in violazione del titolo e senza una legittimazione contrattuale propria a stipulare una locazione opponibile.

Ne deriva, secondo l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, che il reddito dell'immobile continua a essere imputabile al proprietario-possessore. La questione qualificatoria, tuttavia, va valutata caso per caso: occorre distinguere se il reddito vada tassato in forma fondiaria catastale o come reddito da locazione, a seconda della concreta riferibilità del rapporto al proprietario.

> Nota di accuratezza: l'esatto estremo della pronuncia (sezione, numero e anno) va verificato sulla banca dati ufficiale prima di citarla come precedente vincolante.

Implicazioni pratiche

Per il proprietario il messaggio è netto: cedere la casa in comodato non sposta automaticamente il carico fiscale dell'immobile. Se l'immobile produce reddito perché qualcuno lo affitta, il Fisco guarda al possessore. Il proprietario può quindi trovarsi a rispondere di un reddito che non ha incassato.

Per il comodatario il problema è doppio: l'affitto non autorizzato espone alla risoluzione del comodato e a responsabilità verso il comodante; sul piano fiscale, la sua posizione resta debole perché non è il soggetto cui il reddito fondiario è imputato.

Per entrambi, il rischio concreto è un accertamento che ricostruisce i canoni e li attribuisce al proprietario, con sanzioni e interessi.

Il valore aggiunto, in questi casi, è leggere insieme il profilo fiscale e quello contrattuale. Un comodato silente sul tema dell'uso e una locazione stipulata senza consenso creano un'esposizione che si può prevenire a monte.

Cosa fare in concreto

• Verificare il titolo: rileggere il contratto di comodato e individuare se autorizza o vieta la concessione a terzi (art. 1804, comma 2, c.c.).
• Mettere per iscritto i divieti: inserire una clausola che vieti espressamente sublocazioni o affitti, con previsione di risoluzione in caso di violazione.
• Ricostruire i flussi reddituali: chi incassa i canoni e a quale titolo, per stabilire correttamente chi deve dichiararli.
• Regolarizzare le posizioni pregresse: valutare ravvedimento o correzioni dichiarative prima di un eventuale controllo, distinguendo reddito fondiario e reddito da locazione.
• Coordinare contratto e fisco: se l'obiettivo è far affittare l'immobile, è opportuno strutturare il rapporto in modo coerente, evitando schemi che attribuiscono il reddito a un soggetto diverso dal possessore.

La combinazione tra comodato e locazione non autorizzata è un terreno dove un'imprecisione contrattuale produce conseguenze fiscali. Intervenire prima dell'accertamento è quasi sempre più semplice ed economico che difendersi dopo.

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Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.