Casa senza agibilità: responsabilità del notaio e rimedi per l'acquirente
Comprare casa senza certificato di agibilità non rende automaticamente nulla la vendita. La giurisprudenza di legittimità distingue tra il dovere di informazione del notaio e la responsabilità contrattuale del venditore, tenuto alla consegna della documentazione. Cambiano i rimedi a disposizione dell'acquirente, dalla riduzione del prezzo alla risoluzione. Vediamo cosa prevede la normativa e come tutelarsi prima del rogito.
Il fatto e perché conta
L'assenza dell'agibilità di un immobile è tra i problemi più frequenti nelle compravendite residenziali. La domanda ricorrente è duplice: la vendita è valida? E chi risponde, il venditore o il notaio che ha rogitato l'atto?
La risposta non è unica. Va distinto il piano della validità del contratto da quello degli obblighi delle parti e da quello della responsabilità professionale del notaio.
Inquadramento normativo
L'agibilità è disciplinata dall'art. 24 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia), che ha sostituito la precedente disciplina del D.P.R. 425/1994. La norma attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, oltre alla conformità dell'opera al progetto approvato. Dopo la riforma del 2016, il certificato è stato sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità (SCA), presentata al SUE (Sportello Unico per l'Edilizia) del Comune a cura del soggetto titolare del permesso di costruire.
Sul piano civilistico, la vendita immobiliare è retta dall'art. 1477 c.c., che impone al venditore la consegna della cosa unitamente ai documenti relativi all'uso e alla proprietà. Il dovere di comportarsi secondo correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto discende dagli artt. 1175 e 1375 c.c.
Secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, la mancanza dell'agibilità non determina la nullità della vendita. Incide invece sul corretto adempimento degli obblighi del venditore, che è tenuto a consegnare l'immobile idoneo all'uso pattuito e la relativa documentazione.
Implicazioni pratiche
Occorre distinguere due situazioni, perché incidono sui rimedi esperibili e sui relativi termini.
Se l'immobile è radicalmente e definitivamente inidoneo all'uso abitativo — ad esempio per impossibilità giuridica di ottenere l'agibilità — la giurisprudenza tende a configurare un'ipotesi di aliud pro alio: viene consegnata una cosa sostanzialmente diversa da quella pattuita. In tal caso si applicano i termini ordinari di prescrizione dell'azione, più favorevoli all'acquirente.
Se invece la mancanza dell'agibilità integra una mera mancanza di qualità o un vizio del bene, l'acquirente è soggetto ai termini più stringenti di decadenza e prescrizione previsti dagli artt. 1495 e 1497 c.c. La qualificazione non è formale: dipende dalla concreta idoneità dell'immobile all'uso convenuto.
Sul fronte del notaio, la responsabilità è di natura professionale e attiene al dovere di informazione e verifica. Il notaio deve rappresentare all'acquirente l'assenza dell'agibilità e le conseguenze dell'operazione, così da consentire una scelta consapevole. Non risponde, invece, dell'inadempimento contrattuale del venditore, che resta su un piano distinto.
Un punto merita attenzione: le clausole con cui l'acquirente dichiara di accettare l'immobile "nello stato di fatto e di diritto" in cui si trova. Se formulate genericamente, non necessariamente coprono l'assenza di agibilità, ma possono comunque incidere sulla posizione contrattuale delle parti. È opportuno valutarne con precisione la portata prima della sottoscrizione.
I rimedi a disposizione dell'acquirente sono graduati: la richiesta di adempimento (regolarizzazione e consegna della documentazione), la riduzione del prezzo o, nei casi più gravi, la risoluzione del contratto con risarcimento del danno.
Cosa fare in concreto
- Verificare la documentazione prima del rogito. Richiedere al venditore o al tecnico incaricato la SCA o il certificato di agibilità; in mancanza, effettuare un accesso agli atti presso il SUE o l'Ufficio Tecnico del Comune.
- Far esaminare le clausole del preliminare e dell'atto. È opportuno che le clausole di accettazione "nello stato di fatto e di diritto" siano lette con attenzione, per evitare rinunce implicite.
- Chiarire per iscritto l'obbligo di consegna. Inserire nel preliminare l'impegno del venditore a consegnare la documentazione di agibilità entro il rogito, con eventuale penale.
- Distinguere i termini di azione. In caso di problemi emersi dopo l'acquisto, valutare tempestivamente la qualificazione (aliud pro alio o vizio) per non incorrere in decadenze.
- Documentare le contestazioni. Formalizzare per iscritto ogni richiesta al venditore, conservando prova delle comunicazioni.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners Avvocati - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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