Cedolare secca al rinnovo del 4+4: quale canone indicare nel modello RLI
Al primo rinnovo automatico di un contratto di locazione abitativo 4+4 in regime di cedolare secca, il locatore deve chiarire quale canone comunicare all'Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI. La risposta incide sull'importo tassabile e sulla correttezza dell'adempimento. Vediamo cosa prevede la norma e come muoversi in concreto.
Il caso
Un contratto di locazione abitativo a canone libero segue lo schema 4+4: quattro anni di durata, con rinnovo automatico per altri quattro salvo disdetta nei termini di legge. Quando il locatore ha optato per la cedolare secca, al momento del rinnovo si pone una domanda pratica: quale importo di canone va riportato nel modello RLI, quello originario o quello che nel tempo si è modificato?
La questione non è marginale. Il canone indicato costituisce la base imponibile su cui si applica l'aliquota della cedolare secca. Un dato errato genera versamenti non corretti e possibili contestazioni.
Inquadramento normativo
La cedolare secca è disciplinata dall'articolo 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23. Si tratta di un regime opzionale di tassazione sostitutiva sui redditi da locazione di immobili a uso abitativo: al posto dell'IRPEF ordinaria e delle relative addizionali, oltre a imposta di registro e di bollo sul contratto, il locatore versa un'imposta calcolata sul canone annuo.
Il punto centrale è la sospensione degli aggiornamenti del canone. Chi opta per la cedolare secca rinuncia, per l'intero periodo di durata dell'opzione, alla facoltà di richiedere l'aggiornamento del canone previsto dal contratto o dalla legge, incluso l'adeguamento in base alla variazione dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo. La rinuncia opera dal momento dell'opzione in avanti.
Da qui la distinzione decisiva: gli aggiornamenti ISTAT maturati prima dell'opzione restano validi e concorrono a formare il canone effettivamente dovuto; quelli successivi all'opzione sono invece congelati e non possono essere richiesti finché la cedolare resta attiva.
Implicazioni pratiche
Al rinnovo del 4+4, quindi, il canone da indicare nel modello RLI non è automaticamente quello del contratto originario. È il canone aggiornato con gli eventuali adeguamenti ISTAT già maturati e legittimamente applicati nel periodo in cui la cedolare non era ancora operativa (o comunque prima della decorrenza dell'opzione).
In pratica occorre ricostruire la storia del canone:
- se la cedolare è stata scelta fin dalla stipula, il canone rimane quello iniziale, perché nessun aggiornamento ISTAT poteva essere richiesto durante l'opzione;
- se la cedolare è stata attivata in un momento successivo, il canone da riportare tiene conto degli aggiornamenti ISTAT applicati fino a quel momento, mentre restano esclusi quelli maturati dopo.
Al rinnovo, la conferma dell'opzione (o la sua rinnovata comunicazione tramite RLI) va effettuata riportando il canone effettivo su cui si calcola l'imposta sostitutiva. Indicare un importo inferiore espone a rettifiche; indicare un importo comprensivo di adeguamenti non spettanti significa versare più del dovuto.
Un ulteriore aspetto riguarda la coerenza documentale. Il canone dichiarato nel modello deve corrispondere a quanto risulta dal contratto e dalle eventuali comunicazioni di adeguamento. Discordanze tra dato contrattuale e dato fiscale sono uno dei terreni più frequenti di contestazione.
Cosa fare in concreto
- Ricostruisci la cronologia del canone: individua la data di decorrenza dell'opzione per la cedolare e verifica quali aggiornamenti ISTAT sono stati applicati prima di quella data.
- Determina il canone effettivo al rinnovo: somma al canone iniziale i soli adeguamenti maturati e legittimamente richiesti prima dell'opzione, escludendo quelli congelati dalla cedolare.
- Compila il modello RLI con il dato corretto: riporta come canone quello effettivo, non quello nominale del contratto originario, se differiscono.
- Conserva il supporto documentale: tieni traccia del contratto, delle comunicazioni di adeguamento e delle ricevute di versamento, così da poter giustificare l'importo indicato.
- Rispetta i termini del rinnovo: verifica le scadenze per la conferma dell'opzione e per gli adempimenti collegati al modello RLI, evitando ritardi che comportano sanzioni.
Consigliamo di verificare con attenzione ogni passaggio quando la cedolare è stata attivata in corso di contratto: è la situazione in cui il calcolo del canone corretto richiede maggiore prudenza.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners - Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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