Cessione d'azienda e locazione: il locatore può agire contro il cedente
Nella cessione d'azienda il contratto di locazione commerciale si trasferisce al cessionario anche senza il consenso del locatore. Ma il cedente non esce di scena: resta responsabile in via sussidiaria se il nuovo conduttore non paga. Un tema centrale per il recupero dei canoni e per chi acquista o vende un'attività.
Il caso
Un'impresa cede la propria azienda a un terzo. Con l'azienda passa anche il contratto di locazione dell'immobile in cui l'attività si svolge. Il cessionario, cioè chi subentra, smette però di pagare i canoni.
La domanda operativa è ricorrente: il locatore può agire contro il cedente, cioè contro chi ha ceduto l'azienda e il contratto, anche se non aveva mai prestato il proprio consenso alla cessione? E a quali condizioni?
Inquadramento normativo
La regola generale sulla cessione del contratto è fissata dall'art. 1406 c.c.: per cedere a un terzo la propria posizione contrattuale occorre il consenso dell'altra parte, il cosiddetto contraente ceduto. Senza quel consenso, la cessione non è opponibile.
L'art. 36 della L. n. 392/1978 introduce una deroga specifica per le locazioni di immobili urbani destinati ad attività d'impresa. Il conduttore può cedere il contratto di locazione insieme all'azienda anche senza il consenso del locatore, purché la cessione avvenga contestualmente al trasferimento dell'azienda stessa. È una deroga voluta per favorire la circolazione delle attività economiche.
La stessa norma prevede però due contrappesi a tutela del locatore.
Primo: il locatore può opporsi alla cessione per gravi motivi, entro i termini di legge. Non si tratta di un veto assoluto, ma di una facoltà da esercitare in presenza di ragioni serie e documentabili.
Secondo: il cedente non è liberato per il solo fatto della cessione. Resta responsabile in via sussidiaria per le obbligazioni del cessionario, se il locatore non lo ha espressamente liberato. Sussidiaria significa che il cedente risponde in seconda battuta: il locatore deve prima rivolgersi al nuovo conduttore.
Secondo l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, per attivare la responsabilità del cedente il locatore deve quindi prima costituire in mora il cessionario. Solo dopo può rivalersi sul cedente.
> Nota redazionale: la sintesi di origine richiama una pronuncia della Cassazione (indicata come sent. n. 4405/2024) secondo cui la domanda di mediazione equivarrebbe alla messa in mora del cessionario. Gli estremi e la massima sono in corso di verifica e vanno riscontrati prima di trattare il principio come consolidato. In termini generali, va comunque ricordato che le controversie in materia di locazione rientrano tra quelle soggette a mediazione obbligatoria come condizione di procedibilità (art. 5, D.Lgs. n. 28/2010).
Cosa cambia per i soggetti coinvolti
Per il locatore. La cessione dell'azienda non lo priva di garanzie, ma gli impone un ordine preciso: prima il cessionario, poi il cedente. La costituzione in mora del nuovo conduttore è passaggio necessario prima di agire contro chi ha ceduto.
Per il cedente. Vendere l'azienda non chiude i conti con il locatore. La responsabilità sussidiaria per i canoni resta finché non interviene una liberazione espressa. È un rischio spesso sottovalutato in fase di trattativa.
Per il cessionario. Subentra nel contratto a tutte le condizioni originarie, canone e scadenze compresi. Il consenso del locatore non è richiesto, ma resta esposto alla facoltà di opposizione per gravi motivi.
Cosa fare in concreto
- Locatore: prima di agire contro il cedente, costituire formalmente in mora il cessionario e conservare prova dell'atto (raccomandata, PEC o istanza di mediazione).
- Cedente: in sede di cessione dell'azienda, negoziare con il locatore una liberazione espressa dalle obbligazioni future, verbalizzandola per iscritto.
- Cessionario: verificare, prima dell'acquisto, l'esistenza di morosità pregresse e la regolarità del rapporto di locazione subentrante.
- È opportuno che i contratti di cessione d'azienda contengano una clausola dedicata al subentro nella locazione, con espressa indicazione sulla posizione del cedente.
- È opportuno documentare per iscritto ogni comunicazione tra le parti relativa alla cessione, ai fini probatori.
Conclusioni
La deroga dell'art. 36 semplifica la circolazione dell'azienda ma non azzera le tutele del locatore. L'equilibrio ruota su due elementi: la responsabilità sussidiaria del cedente e la corretta sequenza delle azioni di recupero. Curare questi profili in sede contrattuale evita contenziosi.
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*Contributo informativo a cura di Tamburro & Partners – Avv. Giuseppe Tamburro. Non costituisce parere legale.*
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